建業(yè)集團董事長 胡葆森

胡葆森一直在為“建業(yè)+”謀篇布局。

2019年7月，他以16.5億的代價，從中民投手中接下了中民筑友（后更名為“筑友智造”），為建業(yè)集團在地產(chǎn)業(yè)務之外，又裝上一個“輪子”。多了一個平臺，它的融資渠道隨之拓寬。

2月12日，（00832.HK）發(fā)布公告稱，關聯(lián)公司嘉耀，建議發(fā)行于2021年到期，本金總額為2.03億美元的擔保債券，債券利率為6.875%。建業(yè)地產(chǎn)及其附屬公司，作為此次發(fā)債的擔保人。

嘉耀是筑友智造的全資子公司，也是上市平臺（00726.HK）的控股股東。它是智慧建筑整體解決方案的運營商，此次所籌款項，將用于生產(chǎn)建筑材料業(yè)務、研發(fā)、投資及一般營運資金用途。

十幾年前，胡葆森與王石、馮侖到日本參觀學習，第一次對裝配式住宅產(chǎn)生了興趣。如今，他將裝配式建筑納入自己的延伸半徑，表面上看似乎只是在為建筑質量做鋪墊；但背后隱藏的節(jié)省成本的心思，卻逐漸顯現(xiàn)。

“建業(yè)+”一石二鳥

為美元債做擔保，建業(yè)地產(chǎn)也能從中獲利。

據(jù)公告介紹，只要擔保契約仍具十足效力，發(fā)行人須于反彌償及融資協(xié)議日期后，按年向建業(yè)地產(chǎn)支付債券本金總額1%的擔保費。按此計算，在這筆擔保中，建業(yè)地產(chǎn)每年就可得到203萬元的收入。

這種操作，建業(yè)集團在內(nèi)部輾轉騰挪間，已駕輕就熟。回望過往的交易，2016年4月，建業(yè)地產(chǎn)為建業(yè)物業(yè)6.5億元的資產(chǎn)支持證券做擔保，同樣也獲得了相等于擔保金額1%的服務費。

但這并不是胡葆森的最終落點。

2019年上半年，建業(yè)地產(chǎn)毛利率、凈利率分別下跌了8.7以及3.5個百分點。不穩(wěn)定的運營指標，或許令他有所憂慮；他心中盤算的，是如何借助裝配式建筑，縮短地產(chǎn)項目的工期，從而實現(xiàn)更快的資金周轉和回籠，節(jié)省成本。

再者，近年來，政府明確提出“加大政策支持力度，力爭用10年左右時間，使裝配式建筑占新建建筑的比例達到30%”。胡葆森坐擁一家裝配式建筑公司，就可以為建業(yè)的發(fā)展提供便利。

此前建業(yè)一直固守河南，但從去年開始，胡葆森終于松了口，其聲稱“會走出河南，但有條件，走出去的業(yè)務必須是輕資產(chǎn)，半徑也僅為500公里。”他之所以會如此謹慎，可能是苦于沒有一個真正合適的機會。

但入手筑友智造，或許是另一個走出去契機。

清理筑友地產(chǎn)業(yè)務

收購筑友智造科技后，胡葆森很快地清理它的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，避免與建業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生競爭關系。他需要兩個兄弟“協(xié)同”。

2019年12月19日，筑友智造科技以1.11億元的代價出售旗下全資子公司周口建恒房地產(chǎn)99%股權，但依然保留了1%股權。

資料顯示，周口建恒于2019年10月29日成立，為筑友智造的間接全資附屬公司，該公司于11月在公開市場以6.04億元獲得一宗地塊，地塊位于河南周口市太清路北側、匯豐路南側與規(guī)劃路西側交叉口，總面積約為16.77萬平方米，為住宅及工業(yè)用途。

自其成立起至2019年12月10日止期間，周口建恒的未經(jīng)審核除稅前及除稅后凈虧損分別約為665元及665元，未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值約為999.9萬元。根據(jù)由獨立估值師發(fā)出之估值報告，周口建恒于2019年12月10日的資產(chǎn)凈值估值為1.12億元。

公告對接盤方河南濟鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（濟鋼地產(chǎn)）的著墨并不多。它由河南濟源鋼鐵（集團）有限公司間接全資擁有，主要從事物業(yè)開發(fā)。公告披露，濟鋼房地產(chǎn)及其最終實益擁有人為筑友智造及其關連人士之獨立第三方。

為什么建業(yè)地產(chǎn)不從筑友智造科技手上接盤呢？這是一個謎。

或許因為對接盤方的披露不夠詳實。2020年2月4日，筑友智造科技補發(fā)了一則公告，專門介紹濟鋼地產(chǎn)的股東們。

濟鋼地產(chǎn)成立于1998年，注冊資本5000萬元，法定代表人李玉田，它的母公司河南濟源鋼鐵（集團）有限公司有三個股東，分別是河南濟源鋼鐵投資控股有限公司（89.4%）、濟源市國泰企業(yè)管理資訊有限公司（10%）、濟源市民安投資有限公司（0.6%），其中，李玉田個人持有河南濟源鋼鐵投資控股43.88%股權。它曾當選為“濟源十大當代愚公”。

但濟鋼地產(chǎn)的地產(chǎn)業(yè)務比較單薄，旗下僅有三家公司：濟源國泰物業(yè)、濟鋼房產(chǎn)咨詢、濟源建置房地產(chǎn)。其中，濟源建置房地產(chǎn)成立于2019年6月21日，濟鋼地產(chǎn)只占10%，持股51%的濟源建業(yè)城市發(fā)展是建業(yè)集團旗下子公司。

李玉田與胡葆森在地產(chǎn)業(yè)務上的一次交集。在河南商界，他們相互欣賞，彼此珍重。2018年6月15日，濟源鋼鐵舉辦60周年慶祝活動。建業(yè)董事長胡葆森到場祝賀，直言“向濟源鋼鐵董事長李玉田致敬”。

擔保融資

建業(yè)集團對筑友智造的一系列動作，可見其對這個平臺的重視。

2019年7月，經(jīng)過一番交易之后，胡葆森手握筑友智造100%股權，此后便開始迅速介入裝配式建筑業(yè)務，以便促成其與地產(chǎn)板塊之間的協(xié)同。

兩個月后，胡葆森獲委任為上市平臺筑友智造科技的執(zhí)行董事、董事會主席；郭衛(wèi)強獲委任為執(zhí)行董事及行政總裁；李樺、王俊獲委任為非執(zhí)行董事。

其中，除了胡葆森為建業(yè)地產(chǎn)董事會主席之外，郭衛(wèi)強、李樺、王俊等也在建業(yè)地產(chǎn)任職，分別擔任副總裁、非執(zhí)行董事、執(zhí)行董事等。這意味著，建業(yè)地產(chǎn)與筑友智造已緊緊地綁定在了一起。

11月至12月間，建業(yè)地產(chǎn)連續(xù)兩次與筑友智造訂立服務協(xié)議。筑友智造將向建業(yè)地產(chǎn)擬開發(fā)的房地產(chǎn)項目，提供工程設計、施工總承包工程、混凝土預制件的制作、運輸及安裝、成品房裝修及彩力板供應等服務。

在兩大板塊加速融合的過程中，胡葆森也不得不考慮為筑友智造輸血。

這個從中民投接過來的資產(chǎn)，運營及現(xiàn)金狀況并不理想。2019年中期，筑友智造科技股東應占溢利為-1133.90萬元，處于虧損狀態(tài)；期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈額也僅為3767.50萬元，同比大幅下降。

官網(wǎng)顯示，筑友智造已在全國22個省、48個市布局智能化數(shù)字工廠，擁有全球首創(chuàng)的EMPC業(yè)務模式，已服務全國項目600萬平米。處于研發(fā)拓展的階段，該企業(yè)在手的資金顯然不夠用。

在這種情況下，引入真金白銀變得十分迫切。也許正因為此，才有了這一次的發(fā)債動作。

老金主中國平安再出手

此次發(fā)行的2.03億美元債券，投資者為中國平安保險海外（控股）有限公司，為中國平安的直接全資附屬公司，是其集團進行海外投資的主要平臺。按照協(xié)議，投資者已同意認購及支付，或促使認購及支付債券。

回顧以往，胡葆森與中國平安的生意往來時常出現(xiàn)。

2015年10月，建業(yè)集團與中國平安旗下的，在鄭州建業(yè)艾美酒店舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式。平安銀行為建業(yè)集團提供了100億元的融資額度，建業(yè)集團也選擇平安銀行作為開展金融業(yè)務的主辦銀行。

彼時的胡葆森剛從歐洲回來，他還來不及倒時差，就帶著部下出席了答謝會。會上，胡葆森在大談中國城鎮(zhèn)化趨勢、行業(yè)洗牌的同時，也沒忘感謝平安銀行對建業(yè)的支持。

2016年6月，中國平安旗下的平安信托，又同意成立一項信托基金，透過基金向建業(yè)開封注資5億元。其中，6000萬將注入建業(yè)開封的注冊資本，其余4.4億元作為它的資本儲備。

增資完成后，建業(yè)開封的經(jīng)擴大注冊資本為1億元，并由建業(yè)地產(chǎn)旗下的建業(yè)中國，及平安信托分別持有60%及40%股份。這在一定程度上，滿足了建業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的資金需求。

類似于這種合作，并不鮮見。從中國平安的角度看，隨著保費的增長，其資金配置需求也不斷加大，這促使他們在市場上不斷尋求投資的“獵物”。但此次，它為何會選擇美元債？

目前，國內(nèi)雖然還處于疫情之下，但外資對中國房地產(chǎn)市場，似乎依舊保持著投資的熱情；外資機構普遍認為，疫情僅為短期影響，不會造成地產(chǎn)行業(yè)的根本性動蕩。

在這種情況下，房企發(fā)行美元債也熱度不減。據(jù)樂居財經(jīng)統(tǒng)計，僅自2月份以來，新城控股、佳源國際、榮盛發(fā)展、中梁控股、合生創(chuàng)展等房企，紛紛發(fā)行美元債，所涉金額已達25億美元。

值得一提的是，專業(yè)人士對樂居財經(jīng)分析，疫情或許在一定程度上，反而催生了保險業(yè)較好的發(fā)展，險資的資金積累因此被推高，對外投放的需求也將明顯增加。

建業(yè)集團、中國平安各自瞅準發(fā)債與投資的時機，一拍即合也在情理之中。不過，中國平安也為自身畫了一條投資的“安全線”，協(xié)議中規(guī)定“發(fā)行人或擔保人違反認購協(xié)議，其須按要求向投資者支付相等于有關稅后虧損的金額。”

（責任編輯：何雯麗）

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