實施“一體兩翼”戰(zhàn)略轉型一年后，美的置業(yè)不僅跨入千億門檻，而且進一步凸顯低成本融資優(yōu)勢。

3月31日，美的置業(yè)2019年業(yè)績發(fā)布會上，主席兼總裁郝恒樂表示，公司未來3-5年大概會保持20%左右的規(guī)模增速，但會根據(jù)經(jīng)濟情況調整，不做絕對安排。“我們會更關注利潤、凈現(xiàn)金流、負債等方面的考量，而非追求短期內(nèi)的某一流量。”

2019年，美的置業(yè)連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司的合約銷售額達到約1012.3億元，同比增長28.1%；合約銷售面積約1002.3萬平方米，同比增長26.8%。受益于布局城市的等級提升，銷售均價同比增長1.1%至10100元/平方米。

從2015年的111億元增長至如今的千億級別，美的置業(yè)銷售額五年內(nèi)實現(xiàn)了近10倍增長，2015年-2019年復合增長率達74%。克而瑞銷售排行榜顯示，美的置業(yè)全口徑銷售排名從2015年的87名持續(xù)提升至34位。

從區(qū)域布局看，美的置業(yè)重點布局核心都市圈，2019年長三角、珠三角、長中游、華北、西南區(qū)域分別實現(xiàn)合約銷售額約363億元、187億元、190億元、152億元、120億元，占總銷售比例分別為36%、18%、19%、15%、12%。

除區(qū)域深耕外，美的置業(yè)也在逐步提升高能級城市的業(yè)績貢獻。數(shù)據(jù)顯示，2019年美的置業(yè)二線以上城市銷售占比達66%。

值得注意的是，2019年初，美的置業(yè)正式提出了“一主兩翼”戰(zhàn)略，即圍繞房地產(chǎn)主業(yè)，發(fā)展智能產(chǎn)業(yè)化與建筑工業(yè)化，打通上下游產(chǎn)業(yè)鏈實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，賦能主業(yè)。

2019年是美的置業(yè)“兩翼”落地的關鍵時期。截至去年底，智慧家居已布局62個城市，落地項目超200個，累計交付3萬套。

今年3月，美的置業(yè)首個AI社區(qū)落地，2020年起新拿地項目項目都將具備AI功能。美的置業(yè)執(zhí)行董事兼產(chǎn)業(yè)發(fā)展事業(yè)部總經(jīng)理林冬娜透露，AI社區(qū)增加的成本主要是軟硬件和平臺后期建設費用的增加，某些社區(qū)會有一定的產(chǎn)品溢價，但更多的社區(qū)體現(xiàn)為產(chǎn)品銷售去化加快以及業(yè)主滿意度的提升。

建筑工業(yè)化方面，美的置業(yè)在整合建筑全生命周期，研發(fā)、設計、技術高度一體化的同時，還能為為主業(yè)降本增效。2019年，徐州綠色裝配式產(chǎn)業(yè)園正式投產(chǎn)并完成首批產(chǎn)品交付；邯鄲綠色裝配式建筑產(chǎn)業(yè)園實現(xiàn)試產(chǎn)；擁有國內(nèi)首條自主研發(fā)全自動化瓷磚整體衛(wèi)浴生產(chǎn)線的廣東睿住優(yōu)卡科技有限公司投產(chǎn)。

郝恒樂表示，2020年將進一步發(fā)揮產(chǎn)業(yè)上的“兩翼”賦能能力，在產(chǎn)品價值鏈上進行升級，最終使公司運營質量不斷提升，綜合協(xié)同效率不斷提升，使得公司能夠成為未來走向更長遠的一位動能十足的“馬拉松選手”。

千億目標之下，美的置業(yè)2019年拿地力度也不小，他們通過招拍掛、股權收購、舊城改造等方式新增土儲的總建筑面積約1453萬平方米，其中權益建筑面積為1117萬平方米，新進入東莞、惠州、上海、杭州、天津、武漢等重點一二線核心城市，進一步完善了全國布局。

截至2019年底，美的置業(yè)土地儲備的總建筑面積達5263萬平方米，涉及278個物業(yè)開發(fā)項目，覆蓋全國18個省級行政區(qū)的59個城市，其中通過合營企業(yè)及聯(lián)營公司參與了61個項目。

除此之外，舊改項目也正逐步為美的置業(yè)釋放可售貨值。截至2019年底，美的置業(yè)共有10個舊改項目，總規(guī)劃建筑面積為402萬平方米，預計可售貨值達549億元。郝恒樂透露，2020年預計可以轉化6個舊改項目，轉化的土地儲備將達到205萬平方米，可以新增可售貨值302億元。

充足的土地儲備讓美的置業(yè)在2020年投資拿地時更加“游刃有余”。郝恒樂表示，公司堅持不會拿高價地王，也不會非常激進地不顧財務測算結果，會繼續(xù)“區(qū)域深耕+城市升級”戰(zhàn)略，根據(jù)銷售回款情況調整拿地金額。

在實現(xiàn)規(guī)模跨越的同時，美的置業(yè)保持利潤穩(wěn)健增長。2019年，美的置業(yè)收入為411.38億元，同比增長37%；毛利為130億元，同比增長32%；核心凈利潤為41.78億元，同比增長27%；公司擁有人應占利潤為43.05億元，同比增長34.15%。

從收入類別來看，物業(yè)開發(fā)及銷售確認收入為404.3億元，同比增長37%；物業(yè)管理服務收入為4.9億元，同比增長37%；商業(yè)物業(yè)投資及運營收入為2.2億元，同比增長37%。

2019年，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于下行周期，促進銷售回款、確保安全的現(xiàn)金流成為行業(yè)主旋律。就財務指標而言，美的置業(yè)亦十分穩(wěn)健。

數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，美的置業(yè)總借款為546.5億元，現(xiàn)金總額為269億元，凈負債率同比減少8.4個百分點至89%。

過去一年，美的置業(yè)進一步優(yōu)化財務結構。截至2019年底，美的置業(yè)銀行借款及債權融資占總借款比重由年初的62%提升至85%，信托融資從26%降至4%。

與此同時，美的置業(yè)一年內(nèi)到期的有息負債額比例由年初的34%下降至17%，現(xiàn)金短債比提高至2.95，同比2018年的1.60大幅提升，短期償債能力大幅提升。此外，美的置業(yè)融資成本逆勢降低，2019年加權平均融資成本為5.87%。

截至2019年底，美的置業(yè)尚未動用的銀行授信額度為832.4億元。

進入2020年后，美的置業(yè)抓住融資窗口期，成功以4%的低利率發(fā)行14.4億、4年期公司債券，不僅創(chuàng)下公司發(fā)債票面利率歷史新低，也是2017年以來同期限民營房企債券最低利率。

（責任編輯：何雯麗）

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