美的置業(yè)：2020年裝配式工廠增至4個，境外融資是長期目標(biāo)

2020年04月10日

2019年，美的置業(yè)成為千億房企俱樂部的一員。

美的置業(yè)在2019年度實現(xiàn)合同銷售金額約1012.3億元(人民幣，下同)，2015-2019年復(fù)合年增長率高達(dá)73.8%。根據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的2019中國房地產(chǎn)銷售金額TOP100榜單顯示，美的置業(yè)位列中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜第35名。

同時，在收入和利潤表現(xiàn)方面，美的置業(yè)增長強勢。2019年收入約411億元，同比增長37%；凈利潤為43億元，同比增長32%。

今年裝配式工廠將增至4個

作為美的系的重要成員企業(yè)，美的置業(yè)骨子里有著強烈的制造業(yè)基因和闖勁。基于此，美的置業(yè)確立了“一主兩翼”的發(fā)展策略，即“一主”為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，“兩翼”為建筑工業(yè)化和智能產(chǎn)業(yè)化。

美的置業(yè)對裝配式建筑項目的重視在其上市之初就已有所體現(xiàn)，其將上市募資額的15%(4.18億元)用于潛在裝配式建筑項目的土地收購及建設(shè)。于2019年，美的置業(yè)位于徐州的裝配式工廠建成投產(chǎn)，在2019年上半年交付了約6300立方混凝土預(yù)制件產(chǎn)品，合同金額約1740萬元。此外，美的置業(yè)聯(lián)手睿住優(yōu)卡在位于佛山的全自動裝配式整裝衛(wèi)浴生產(chǎn)工廠于2019年成功投產(chǎn)。

在被問及裝配式產(chǎn)業(yè)輸出是否做單獨板塊盈利時，美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官林戈在反路演線上交流會中表示：“未來肯定會輸出，但未來一兩年仍處于培育期，今年裝配式工廠將增至4個。”

對于裝配式產(chǎn)業(yè)輸出模式，林戈指，一方面將通過合作項目進(jìn)行裝配式及智能化產(chǎn)業(yè)輸出，另一方面是純粹的輸出。裝配式產(chǎn)業(yè)含金量高，有很大優(yōu)勢，達(dá)到生產(chǎn)條件后將可解決采購成本高、采購難等問題。林戈預(yù)計，疫情之后綠色建筑需求將提升，裝配式建筑將上一個臺階，2025年將會是爆發(fā)式增長。

而對于融資成本低優(yōu)勢下?lián)碛懈喱F(xiàn)金流做多元化發(fā)展策略，林戈認(rèn)為多元化是個偽命題。林戈解釋道，“多元化有成功的，但失敗的更多”，他指，公司將堅定走“一主兩翼”路線，做產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的多元化，“我們錢多不會手癢，我們的戰(zhàn)略定位是不會去做這種事情”。

以利潤作主要激勵機(jī)制

美的置業(yè)并未向外界披露過具體的員工激勵機(jī)制，在2019年限制性股票激勵計劃對象名單內(nèi)，美的置業(yè)主要是對研發(fā)人員及其他核心人員進(jìn)行激勵。

在關(guān)于員工激勵機(jī)制方面，林戈稱，公司在2019年停掉了跟投機(jī)制，項目合伙模式比較粗放，有較大缺陷。隨著公司擴(kuò)張，員工在跟投方面跟不上來的，用行政手段或者強迫手段做跟投會導(dǎo)致動作變形。為讓員工和公司利益捆綁在一起，目前的激勵機(jī)制有兩部分，一是做績效調(diào)整，以前按兩個基準(zhǔn)進(jìn)行，一個匯款總額和利潤總額，五五分。今年公司的調(diào)整主要是高管方面，未來的績效靠利潤的貢獻(xiàn)，匯款作為考核幅度指標(biāo)。第二方面，就是做股權(quán)激勵，把自身當(dāng)股東一樣捆綁。股權(quán)激勵可分為集團(tuán)總部及區(qū)域?qū)用妫驹趨^(qū)域設(shè)立平臺公司，區(qū)域總、職能總、城市總會持有區(qū)域平臺股權(quán)，根據(jù)區(qū)域平臺做分紅，以實現(xiàn)自己當(dāng)家做主的轉(zhuǎn)變。

對于中層員工，林戈指與回款掛鉤，尤其是營銷團(tuán)隊更多的跟回款掛鉤，不同的業(yè)務(wù)線條需要承擔(dān)不同職能對應(yīng)的指標(biāo)。

境外融資是長期目標(biāo)

2019年，美的置業(yè)融資成本大幅下降57.8%至5395.6萬元，這得益于公司有低融資成本的優(yōu)勢。

年內(nèi)，美的置業(yè)的借款總額加權(quán)平均實際利率進(jìn)一步降低為5.87%，其中新增借款加權(quán)平均實際利率為5.76%。于2月24日，美的置業(yè)公開發(fā)行2020年公司債券(第一期)發(fā)行工作已結(jié)束，實際發(fā)行規(guī)模為14.4億元，票面利率4%，這也創(chuàng)下了公司發(fā)債利率歷史新低，同時創(chuàng)下2017年以來同期限民營房企債券最低利率。

對于境外融資計劃，林戈指，境外融資是公司長期目標(biāo)，需要走出境外進(jìn)行融資。短期內(nèi)，公司對境外融資的迫切性不強，境外發(fā)債的成本、匯率損失和稅較高，另外公司在境外未拿到批文，窗口未打開，還需要等。林戈指，目前公司不斷優(yōu)化財務(wù)杠桿水平，未來將會啟動評級，不排除今年或者明年先推一筆債。

至于為何要進(jìn)行境外融資，林戈表示，一方面，假如未來每年大股東分紅保持40%的指引，每年都有10-30億資金的需求，這就需要通過境外融資來解決。另一方面，境外不排除進(jìn)行資產(chǎn)交割。最后，在華東、江蘇等地，在拿地方面，政府有外匯需求，需要多一個項目投資。因此，未來公司融資路線很清晰。

（責(zé)任編輯：何雯麗）