老舊小區(qū)改造修“眼下”更要思“長遠(yuǎn)”

2020年08月31日

我國從1998年開始改革住房制度。在“兩要”(住房、投資)指導(dǎo)下,在住房建設(shè)、分配、管理等方面借鑒了德國、新加坡等國家和香港地區(qū)經(jīng)驗(yàn),形成了土地出讓、公積金、物業(yè)管理、維修基金、保障制度等全方位頂層設(shè)計(jì),初步建立了新住房制度的“四梁八柱”。以筆者所在的安徽省合肥市為例,20年間,合肥市城區(qū)人均住房面積從3.5㎡增加到了35㎡,人民群眾居住條件極大改善。但住房制度改革前修建的房屋因年久失修,逐漸變?yōu)槔吓f小區(qū),成了被遺忘的角落。

2012年,合肥市啟動(dòng)老舊小區(qū)改造工程,提出了“燈亮、路平、水通、垃圾有清運(yùn)”四大要求。截至目前,已累計(jì)投資60億元,改造小區(qū)近1000個(gè)。筆者認(rèn)為,合肥老舊小區(qū)改造最大的成就,在于實(shí)施了雨污分流整治;而最大的遺憾,是只“穿衣”未“戴帽”,未能啟動(dòng)“平改坡”工程。由此,筆者也在思考:老舊小區(qū)究竟應(yīng)該怎么改?

當(dāng)前,隨著現(xiàn)代城市發(fā)展,在建筑的設(shè)計(jì)、建造上,大都是一樣的材料,一樣的高度,一樣的色彩,一樣的風(fēng)格,高樓加玻璃幕墻,千篇一律。中華文明源遠(yuǎn)流長,創(chuàng)造了燦爛的建筑文化和藝術(shù),漢唐風(fēng)格、徽派建筑更是歷久彌新,為什么不能將這些元素融入到老舊小區(qū)的改造中去,并予以融會(huì)貫通、吸收創(chuàng)新呢?除此之外,還應(yīng)樹立創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的五大發(fā)展理念,堅(jiān)持以人為本,突出文化傳承,改出特色、改出特點(diǎn)、改出風(fēng)格。

對(duì)此,筆者認(rèn)為,在具體實(shí)踐中,應(yīng)回答好四個(gè)關(guān)鍵問題。

一、“改”與“拆”如何抉擇?

房屋質(zhì)量是根本。沒有高質(zhì)量房屋,拿什么改造。房屋使用壽命最長的國家是英國,平均使用壽命132年,“百年老屋”隨處可見。法國房屋平均使用壽命102年,歐洲大部分國家房屋平均使用壽命80年,美國房屋即使設(shè)計(jì)的更新較快,也長達(dá)60年。世界上第一座具備現(xiàn)代意義的混凝土建筑誕生于1857年,距今已經(jīng)160多年,而我國磚混結(jié)構(gòu)的房屋平均壽命只有30年。其問題主要存在主體結(jié)構(gòu)、墻體、混凝土質(zhì)量、水電等配套上。中國缺少百年大計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量,特別是一些有地震可能的地方,應(yīng)盡快提高房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

利益追求是關(guān)鍵。房價(jià)上漲過快,使拆遷開發(fā)有較大利益,一些繁華地段為了追求更高檔的商業(yè)地需要,不斷拆了建,建了拆,是造成大拆大建的關(guān)鍵。

因地制宜是原則。我國的城市建設(shè)速度之快,難以想象,城市交通、停車場(chǎng)、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文體活動(dòng)等配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)不足的矛盾還沒等人們反應(yīng)過來,便接踵而至。我國在2007年才制定了《城市規(guī)劃法》。在此之前,老城區(qū)特別是老舊小區(qū),配套不完善已是既成現(xiàn)實(shí)。因此,在增加配套設(shè)施服務(wù)上要做加法,改造應(yīng)朝著適老化方向推進(jìn),因交通、排污等能力不足的區(qū)域,應(yīng)因地制宜做減法,統(tǒng)籌推進(jìn)老舊小區(qū)改造。

二、改造資金從哪里來?

調(diào)整維修資金制度。2003年,維修資金制度設(shè)立時(shí),只考慮日常公共區(qū)域維修,沒有考慮到10年、20年后的電梯、外立面維修資金。同時(shí)只強(qiáng)調(diào)業(yè)主責(zé)任,沒有考慮開發(fā)企業(yè)的責(zé)任。應(yīng)制定相關(guān)制度,規(guī)定開發(fā)企業(yè)終身保責(zé),在開發(fā)收益中留取一部分作維修資金,在購房業(yè)主繳納維修資金時(shí)同步繳納。

設(shè)計(jì)籌集“舊改”資金。小區(qū)開發(fā)時(shí),配建經(jīng)營性用房,房租收益用于“舊改”,由居委會(huì)與業(yè)委會(huì)統(tǒng)一監(jiān)管。

規(guī)范小區(qū)收益管理。住宅小區(qū)的廣告、停車費(fèi)等公共收益,以及物業(yè)費(fèi)的15%要用于小區(qū)日常維修。

三、為什么要堅(jiān)定適老化方向?

小區(qū)是現(xiàn)階段養(yǎng)老的主要載體。2019年底,合肥老齡化達(dá)到18%,老舊小區(qū)居民老齡化達(dá)30%以上。按照民政部“9037”政策要求,97%的居民要依托社區(qū),實(shí)行居家養(yǎng)老。中發(fā)[2017]13號(hào)文件要求,社區(qū)服務(wù)用房每百戶達(dá)到30㎡,而根據(jù)合肥市出臺(tái)的《居家養(yǎng)老條例》,要求每百戶養(yǎng)老用房達(dá)到30㎡。要執(zhí)行好相關(guān)政策,推動(dòng)居家養(yǎng)老用房建設(shè),特別是老舊小區(qū)改造。

四、改造完成后怎么開展后期維護(hù)?

現(xiàn)階段老舊小區(qū)在管理層面的問題具體表現(xiàn)為:封閉管理難、物業(yè)收費(fèi)難、成立業(yè)主委員會(huì)并正常運(yùn)行難。“市場(chǎng)化、民主化、專業(yè)化”的物業(yè)制度頂層設(shè)計(jì),在中西方不同所有制形式和文化背景下,物權(quán)管理突顯民主要不要“有序”,是現(xiàn)階段主要矛盾,給“業(yè)主委員會(huì)”找“老子”是解決問題的關(guān)鍵。民主是人類制度文明的結(jié)晶,協(xié)商是基層治理的重要方式。要建立完善小區(qū)民主協(xié)商機(jī)制,“眾人的事情由眾人商量”是提升社會(huì)治理水平新舉措、新途徑,人民政協(xié)應(yīng)積極參與,大有作為。

(作者系安徽省合肥市政協(xié)副主席)