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到2025年底，廣州完成2000年前建成老舊小區(qū)改造

2021年04月20日

近年來(lái)，廣州不斷探索超大型城市有機(jī)更新新路徑，以老舊小區(qū)改造為抓手，逐步健全居民共建參與機(jī)制、調(diào)動(dòng)各方力量完善社會(huì)治理體系。在實(shí)現(xiàn)城市人居品質(zhì)提升的基礎(chǔ)上，挖掘文化資源，提升產(chǎn)業(yè)活力，向提升城市綜合能級(jí)邁進(jìn)，推動(dòng)國(guó)際化都市實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

4月15日，15屆138次市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了《廣州市老舊小區(qū)改造工作實(shí)施方案》（下稱《方案》），《方案》明確了兩階段的工作目標(biāo)：第一階段（2020年7月—2021年12月），廣州擬完成2016年摸查在冊(cè)、納入實(shí)施計(jì)劃，目前正在推進(jìn)323個(gè)項(xiàng)目（484個(gè)小區(qū)）的改造任務(wù)；第二階段為到2025年底，基本完成全市2000年底前建成的需改造老舊小區(qū)改造任務(wù)。

四大改造類別全面提升人居環(huán)境

《方案》明確改造對(duì)象的老舊小區(qū)是指廣州市行政區(qū)內(nèi)建成年代較早，失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）, 重點(diǎn)改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。

根據(jù)工作任務(wù)排期，第一階段廣州將完成老舊小區(qū)數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，推動(dòng)一批社會(huì)資本參與改造的試點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施。第二階段（2021年7月—2025年12月），住建部門將按照“成片連片，分步實(shí)施”的原則，結(jié)合老舊小區(qū)數(shù)據(jù)庫(kù)存量，建立儲(chǔ)備項(xiàng)目庫(kù)，每年滾動(dòng)修編老舊小區(qū)改造計(jì)劃。將片區(qū)劃分為若干實(shí)施項(xiàng)目，逐年推進(jìn)，到2025年底，基本完成2000年底前建成的需改造老舊小區(qū)改造任務(wù)。

老舊小區(qū)的改造內(nèi)容主要分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類、統(tǒng)籌類。其中，基礎(chǔ)類主要包括小區(qū)內(nèi)道路、排水、供電、供氣、通信、綠化、照明、安防系統(tǒng)、消防設(shè)施、無(wú)障礙設(shè)施以及與小區(qū)聯(lián)系的基礎(chǔ)設(shè)施的改造提升；完善類主要包括環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)等內(nèi)容，如：外立面整飾、樓體綠化、加裝電梯、建筑節(jié)能改造、機(jī)動(dòng)車泊位等。

此外，提升類改造主要以公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及智慧化改造為主，包括改造或建設(shè)小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施，養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場(chǎng)、便利店、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等社區(qū)專項(xiàng)服務(wù)設(shè)施，以及危房治理、智慧社區(qū)、海綿城市、規(guī)范化物業(yè)管理等。

統(tǒng)籌類則是依靠各專業(yè)團(tuán)隊(duì)改造力量，協(xié)同推進(jìn)老舊小區(qū)“三線”下地、電梯加裝、道路整治、雨污分流、二次供水、健身設(shè)施、拆除違建、垃圾分類、燃?xì)馊霊簟⒕G化美化等工程。同時(shí)，加大力度統(tǒng)籌完善社區(qū)基本公共服務(wù)設(shè)施，逐步構(gòu)建以幼有所育、學(xué)有所教、老有所養(yǎng)、住有所居等為目標(biāo)，涵蓋公共教育、醫(yī)療衛(wèi)生、公共文化體育、殘疾人服務(wù)等領(lǐng)域的社區(qū)基本公共服務(wù)體系。

《方案》指出，以上四類改造內(nèi)容，具體實(shí)施類別要結(jié)合片區(qū)（社區(qū)）老舊小區(qū)居民需求和實(shí)際條件確定。新一輪老舊小區(qū)改造還包括創(chuàng)新改造機(jī)制體制。

到2021年，廣州將進(jìn)一步完善老舊小區(qū)改造的制度框架和工作機(jī)制，在項(xiàng)目審批、居民參與、用地管理、房屋管理、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、金融支持和長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)管理等方面形成一批政策制度。到2022年，建立完善成熟的老舊小區(qū)改造政策體系。

專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可享稅費(fèi)減免政策

針對(duì)新一輪老舊小區(qū)改造，《方案》在實(shí)施路徑上也有不少創(chuàng)新。《方案》明確了三條實(shí)施路徑：一是混合改造有機(jī)更新。通過(guò)挖掘文、商、旅、創(chuàng)價(jià)值街區(qū)，試點(diǎn)實(shí)施“留、改、拆、建”混合改造，支持功能置換、公房分類活化、閑置低效空間再利用等改造方式，引入優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)、企業(yè)，高水平統(tǒng)籌推進(jìn)城市有機(jī)更新。

其次，《方案》鼓勵(lì)企業(yè)規(guī)模化建設(shè)運(yùn)營(yíng)。參與改造企業(yè)負(fù)責(zé)統(tǒng)籌小區(qū)存量資源，并活化利用低效空間等各類資源，在引入市場(chǎng)力量的同時(shí)，可通過(guò)投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理等要素組合運(yùn)作，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目特許經(jīng)營(yíng)（BOT）等模式，推進(jìn)企業(yè)或國(guó)企平臺(tái)等市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目全生命周期建管一體化。

市場(chǎng)力量也可與政府行為組合實(shí)施。廣州采取“政府投資+社會(huì)投資”的組合原則，一方面引入社會(huì)資本組合實(shí)施。另一方面，對(duì)不具備混合改造實(shí)施條件，也無(wú)法引入社會(huì)資本建設(shè)運(yùn)營(yíng)的小區(qū)，采取政府“保基本”的原則實(shí)施改造。《方案》還明確建立改造資金由政府投資、社會(huì)資本參與、居民出資、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位出資多種模式靈活組合的機(jī)制。

其中，對(duì)于專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，落實(shí)稅費(fèi)減免政策。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參與政府統(tǒng)一組織的老舊小區(qū)改造，對(duì)其在改造中取得所有權(quán)的設(shè)施設(shè)備等配套資產(chǎn)費(fèi)用，可以作為該設(shè)備的計(jì)稅基礎(chǔ)，按規(guī)定計(jì)提折舊并在企業(yè)當(dāng)期費(fèi)用稅前扣除；所發(fā)生的維護(hù)管理費(fèi)用，可按規(guī)定計(jì)入企業(yè)當(dāng)期費(fèi)用稅前扣除。

對(duì)于居民出資，《方案》還提供了至少以下四種方式。一是直接出資參與改造，居民可通過(guò)集資對(duì)樓棟本體（如屋面、外墻、防盜門、樓梯間等）進(jìn)行修繕；也可通過(guò)捐資捐物、投工投勞參與改造。二是讓渡小區(qū)公共收益（如戶外廣告、停車、社區(qū)低效空間再利用等收益），通過(guò)引入規(guī)模化運(yùn)營(yíng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)，用于小區(qū)的改造和日常維護(hù)管理。

此外，小區(qū)改造前居民可集資建立后續(xù)管養(yǎng)基金，用于完善小區(qū)后續(xù)管養(yǎng)，并承諾引入專業(yè)物業(yè)管理或準(zhǔn)物業(yè)管理的，優(yōu)先納入改造計(jì)劃。最后，廣州充分發(fā)揮政策的靈活性，支持小區(qū)居民提取公積金，用于加裝電梯等自住住房改造。對(duì)于集資加裝電梯的居民，各區(qū)政府根據(jù)實(shí)際可給予適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)助。同時(shí)，還鼓勵(lì)居民結(jié)合小區(qū)改造進(jìn)行戶內(nèi)改造或裝飾裝修、家電更新。政府將優(yōu)先對(duì)居民改造意愿強(qiáng)、參與積極性高、有出資意愿的小區(qū)實(shí)施改造。

除政策支持外，《方案》還明確了金融支持措施。相關(guān)部門將聯(lián)合為老舊小區(qū)量身制定融資方案，對(duì)融資規(guī)模較大的改造項(xiàng)目，可通過(guò)銀團(tuán)貸款等方式給予融資支持。對(duì)于片區(qū)統(tǒng)籌平衡模式或跨片區(qū)組合平衡模式生成的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)可通過(guò)整體授信方式提供融資支持。支持項(xiàng)目以預(yù)期收益提供融資增信，對(duì)于小區(qū)混合改造類的項(xiàng)目，可通過(guò)新建、改擴(kuò)建用于公共服務(wù)的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施，金融機(jī)構(gòu)可以改造后產(chǎn)生的收益作為還款來(lái)源，為改造項(xiàng)目提供融資支持。