膠州市：以智慧社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造

2021年08月05日

一、以智慧社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，打造老舊小區(qū)改造膠州樣板

膠州市2005年以前建成的老舊小區(qū)301個(gè)，2016－2019年已累計(jì)投資1.9億元，對失養(yǎng)失修失管嚴(yán)重、居民改造意愿強(qiáng)烈的161個(gè)老舊住宅小區(qū)進(jìn)行了基礎(chǔ)類改造，改造面積305萬平方米，受益家庭近3.79萬戶。2020年，膠州市把老舊小區(qū)改造作為保障和改善民生的一號工程，投資1.2億元，高品質(zhì)打造了澳門花園、順德花園、東關(guān)小區(qū)B區(qū)3個(gè)試點(diǎn)小區(qū)，建筑面積17.2萬平方米（42棟樓、151個(gè)單元、1616戶），加裝電梯79部，老舊小區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)做法得到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳通報(bào)表揚(yáng)并推廣，央視、人民日報(bào)等多家主流媒體相繼報(bào)道。

2021年，膠州市籌資12億元，高質(zhì)量改造郭家莊、市南小區(qū)等28個(gè)121.5萬平方米的老舊小區(qū)（350棟樓、1050個(gè)單元、1.2萬戶）。目前，正在按智慧社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)郭家莊、映月園小區(qū)等9個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，計(jì)劃2021年8月底前完工；下一步實(shí)施改造的19個(gè)小區(qū)已完成發(fā)改立項(xiàng)，2021年8月完成招投標(biāo)手續(xù)并開工建設(shè)，進(jìn)一步鞏固可復(fù)制、可推廣的老舊小區(qū)改造膠州樣板、全國標(biāo)桿。

當(dāng)前，膠州市政府以及膠州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局高度重視智慧社區(qū)建設(shè)發(fā)展，2021年6月，膠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局委托全國智能建筑及居住區(qū)數(shù)字化標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會（SAC/TC426）（簡稱“全國智標(biāo)委”）編制《膠州市新型智慧城市綠色智慧住區(qū)總體規(guī)劃方案（2021-2022）》，為膠州市綠色智慧住區(qū)的發(fā)展指明方向，為新型智慧膠州謀篇布局。

二、智慧化助力小區(qū)綜合整治，構(gòu)建便民消費(fèi)圈

（一）實(shí)施小區(qū)綜合整治工程

一是加裝電梯；二是外墻保溫改造；三是結(jié)合海綿城市理念，實(shí)施雨污分流改造，整修小區(qū)內(nèi)道路，提升綠化景觀，增加樹陣式停車位，整合小區(qū)周邊市政道路增設(shè)停車位；四是對燃?xì)狻⒐帷⒆詠硭芫W(wǎng)升級改造；五是實(shí)施管線線束合一，對原有通訊線路進(jìn)行改造；六是對空調(diào)室外機(jī)統(tǒng)一歸整并加裝格柵；七是拆除太陽能熱水器，實(shí)施樓頂屋面防水改造。

（二）實(shí)施智慧安防替代防盜網(wǎng)工程

一是結(jié)合“智慧城市”理念，對原有防盜網(wǎng)拆除，加裝金剛網(wǎng)窗；二是與海爾·海納云合作，2020年9月17日搭建完成膠州市綠色智慧社區(qū)平臺，并在小區(qū)內(nèi)加裝人臉、車牌識別，高空拋物攝像、門禁、VR全景等智慧安防系統(tǒng)，為小區(qū)居民營造安全舒適的居住環(huán)境。

（三）實(shí)施配套提升工程

堅(jiān)持“向地下要空間，向空中要效益”的理念。在老舊小區(qū)改造中，健全小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，全面推進(jìn)改建、插建社區(qū)服務(wù)用房2700平方米，增設(shè)社區(qū)醫(yī)療、養(yǎng)老、助餐、便利店、家政等生活設(shè)施，打造便民消費(fèi)圈。新增老人、兒童活動區(qū)13處。小區(qū)內(nèi)增設(shè)微型消防站、充電樁、智能垃圾分類等設(shè)施。

三、堅(jiān)定四項(xiàng)改造原則，用“辛苦指數(shù)”換取“幸福指數(shù)”

（一）堅(jiān)持“示范帶動、全員參與”原則

堅(jiān)持改造前“問需于民”、改造中“問計(jì)于民”、改造后“問效于民”，通過方案征集群眾意見、過程公開接受群眾監(jiān)督、結(jié)果交給群眾評判，開門納諫征集“金點(diǎn)子”，制定改造項(xiàng)目“菜單”，引導(dǎo)群眾按需“點(diǎn)單”，真正讓群眾成為老舊小區(qū)改造的“主角”，實(shí)現(xiàn)“民有所呼、我有所應(yīng)”；引導(dǎo)居民變“要我改”為“我要改、我樂改、我期待改”，切實(shí)用黨員干部的“辛苦指數(shù)”換取群眾的“幸福指數(shù)”。

（二）堅(jiān)持“政府統(tǒng)籌、市場運(yùn)作”原則

建立完善“政府、市場、居民”合理共擔(dān)的多元化、可持續(xù)資金籌措機(jī)制，積極探索“4+N”改造和融資模式（①大片區(qū)統(tǒng)籌平衡模式，②跨片區(qū)組合平衡模式，③小區(qū)內(nèi)自求平衡模式，④政府引導(dǎo)的多元化投入改造模式，⑤結(jié)合實(shí)際探索多種融資模式），多舉措破解資金難題。膠州市財(cái)政注入改造項(xiàng)目資本金3.95億元，積極爭取政策性金融機(jī)構(gòu)提供低息貸款、發(fā)行老舊小區(qū)專項(xiàng)債券等措施籌集資金。按照市場化運(yùn)作模式，協(xié)調(diào)自來水、供電、燃?xì)狻⒐┡⑼ㄐ诺葐挝粚I管線出資改造。已申請中央發(fā)改、中央財(cái)政和青島市級補(bǔ)助資金2.1億元，切實(shí)破解老舊小區(qū)改造資金來源難題，確保各項(xiàng)改造工作順利進(jìn)行。通過以上措施，有效保障膠州老舊小區(qū)改造資金需求，為老舊小區(qū)改造工作全面推進(jìn)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（三）堅(jiān)持“地需地產(chǎn)、地產(chǎn)地用”原則

選用本地企業(yè)和品牌。組織海爾、特來電新能源、尼得科等本地品牌企業(yè)舉行產(chǎn)品推介會，進(jìn)一步提升本地品牌配套率，扶持本地企業(yè)，拓寬市場銷路。目前，正在加裝尼得科電梯210部。已引入海爾集團(tuán)在膠州市注冊成立青島海納云信息科技有限公司，參與膠州市老舊小區(qū)智慧社區(qū)改造工作。

（四）堅(jiān)持“一次改造、長效管理”原則

一是引入第三方評估機(jī)制，加強(qiáng)老舊小區(qū)改造質(zhì)量監(jiān)管，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，有序推進(jìn)工程建設(shè)；二是打造“紅色物業(yè)”融入老舊小區(qū)物業(yè)管理，對無物業(yè)管理小區(qū)，引入物業(yè)公司接管，市財(cái)政承擔(dān)補(bǔ)助資金，經(jīng)過2年運(yùn)轉(zhuǎn)成熟后，由市場主體自行運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)市場化運(yùn)作；三是實(shí)施小區(qū)停車收費(fèi)，通過方案公示和征求居民意見，確定停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，保障居民停車需求和車位管理有序。

下一步，膠州市將堅(jiān)持以采納居民意愿為主、宜改則改的原則，“由點(diǎn)及面、梯次鋪開”，在全市逐步推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作，計(jì)劃利用3年的時(shí)間對全市2005年以前未改造的老舊小區(qū)進(jìn)行全部改造提升，為建設(shè)“品質(zhì)之城”、“幸福之城”打牢基礎(chǔ)。

（編輯：奚雅青）