唐天添：綠色建筑如何實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)高溢價(jià)？

2023年08月01日

隨著2030年“碳達(dá)峰”與2060年“碳中和”目標(biāo)的提出，中國的碳減排速度正在加快。

目前，全球碳排放中近40%來源于建筑施工和運(yùn)營。2050年，全球建筑總量預(yù)計(jì)將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上翻一番。考慮到建筑物的長生命周期和碳排放，建筑部門已成為三大能源消費(fèi)部門之首，其已成為中國實(shí)現(xiàn)雙碳目標(biāo)的關(guān)鍵領(lǐng)域。

何為綠色建筑？

綠色建筑，是指在建筑全壽命期內(nèi)，節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境、減少污染，為人們提供健康、舒適、高效的使用空間，最大限度地實(shí)現(xiàn)人與自然和諧共生的高質(zhì)量建筑。

根據(jù)2019年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《近零能耗建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，以公共建筑為例，當(dāng)建筑綜合節(jié)能率超過或達(dá)到50%、60%、100%的時(shí)候，綠色建筑可進(jìn)一步細(xì)分為“超低能耗建筑”“近零能耗建筑”“零能耗建筑”。

目前，比較成熟的綠色建筑認(rèn)證體系包括LEED認(rèn)證、BREEAM認(rèn)證和中國綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國新建綠色建筑面積占比已經(jīng)由2015年的20%提升至2021年的84%，綠色建筑將會(huì)逐漸占據(jù)主流地位。

數(shù)據(jù)來源：國務(wù)院新聞辦

綠色建筑的整體產(chǎn)業(yè)鏈包括方案設(shè)計(jì)及咨詢、綠色建材、綠色施工，綠色建筑運(yùn)營管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，相較于普通建筑，綠色建筑需要在每個(gè)環(huán)節(jié)都預(yù)先考慮節(jié)能路線，并投入一定成本。

例如，綠色建筑的能源消耗，雖然相較普通建筑的能源消耗已大幅減少，但仍需配套可再生能源實(shí)現(xiàn)更低能耗，因此，光伏發(fā)電和雨水循環(huán)等系統(tǒng)成為主要方式。

除此之外，一些被動(dòng)技術(shù)，如圍護(hù)結(jié)構(gòu)隔熱(高性能隔熱材料、高性能隔熱窗)、建筑遮陽、自然采光和一些主動(dòng)技術(shù)，如高效空調(diào)和高效照明等措施也會(huì)被應(yīng)用于綠色建筑的建設(shè)中。通過各項(xiàng)節(jié)能技術(shù)疊加使用，可有效降低建筑能源消耗及能源費(fèi)用，從而最終達(dá)成“零能耗建筑”。

綠色建筑的價(jià)值如何體現(xiàn)？

通常而言，已完工物業(yè)價(jià)值會(huì)有三種方法進(jìn)行評(píng)估，分別是成本法、收益法和市場(chǎng)法。

其中，經(jīng)營性物業(yè)一般會(huì)采用“收益法-現(xiàn)金流折現(xiàn)法”衡量其價(jià)值。該方法通過預(yù)測(cè)未來年度各項(xiàng)收入和費(fèi)用算出凈收益后，采用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將凈收益折現(xiàn)至當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，即可得到物業(yè)的評(píng)估價(jià)值。在該方法中，存在幾項(xiàng)重要的價(jià)值影響因素，分別是租金收入、其他收入、運(yùn)營費(fèi)用、折現(xiàn)率等。

如何反映綠色建筑在前期較高的投入下，最終能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值提升？

我們認(rèn)為，可以通過“收益率-現(xiàn)金流折現(xiàn)法”中幾個(gè)重要價(jià)值影響因素切入來看。

從租金收入來看，由于綠色建筑在設(shè)計(jì)、用料、施工和運(yùn)營的過程中會(huì)投入更大成本，且選址往往在區(qū)域較好位置，因此綠色建筑的品質(zhì)和區(qū)位較普通建筑存在一定優(yōu)勢(shì)，在租金方面容易形成一定溢價(jià)。在進(jìn)一步剔除周邊配套、區(qū)位和房屋品質(zhì)等因素的影響后，我們發(fā)現(xiàn)綠色建筑的租金仍然存在溢價(jià)，溢價(jià)率約為10%-15%。

伴隨著越來越多的企業(yè)租戶踐行綠色可持續(xù)發(fā)展理念，加強(qiáng)ESG評(píng)價(jià)，因此愿意為綠色建筑支付一定的租金溢價(jià)，那么綠色建筑則更容易形成更高的租金收入。

從其他收入來看，一般物業(yè)在運(yùn)營過程中會(huì)產(chǎn)生一定的其他收入，如押金利息、廣告費(fèi)等。由于高標(biāo)準(zhǔn)的綠色建筑大多配備屋頂分布式光伏系統(tǒng)，其生產(chǎn)的電量可供物業(yè)自身使用，若有剩余部分還可并入國家電網(wǎng)，從而形成一定的售電收入。

從運(yùn)營費(fèi)用來看，主要包括物業(yè)管理費(fèi)、行政管理費(fèi)、能源費(fèi)、稅費(fèi)等。綠色建筑通常會(huì)采用各類新技術(shù)、新材料以有效降低能耗，從而節(jié)約能源費(fèi)用，包括使用高性能隔熱材料和高性能隔熱窗，地源熱泵系統(tǒng)等。

折現(xiàn)率(又稱報(bào)酬率)是將物業(yè)未來各年的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值或價(jià)格的比率。折現(xiàn)率可根據(jù)累加法確定，即安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，具體公式如下：

折現(xiàn)率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率

對(duì)于綠色建筑投資帶來的優(yōu)惠率，我們通過研究綠色公司債券和一般公司債券的票面利率差異來反映投資帶來的優(yōu)惠率。

綠色公司債券(以下稱綠色債券)，是指募集資金專門用于支持符合規(guī)定條件的綠色產(chǎn)業(yè)、綠色項(xiàng)目或綠色經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的公司債券。通過對(duì)比近期不同評(píng)級(jí)的綠色債券和一般公司債券票面利率的差異，可以發(fā)現(xiàn)：綠色債券的票面利率通常顯著低于一般公司債券，形成了一定融資利率的優(yōu)惠。因此，在對(duì)綠色建筑的評(píng)估中，可以適當(dāng)考慮更低的折現(xiàn)率進(jìn)行計(jì)算。

數(shù)據(jù)來源：同花順iFinD

綠色建筑一方面不僅在租金收入、其他收入會(huì)有更好表現(xiàn)，同時(shí)也進(jìn)一步節(jié)約了運(yùn)營成本，另一方面，其在評(píng)估中采用了更低的折現(xiàn)率，因此，綠色建筑的評(píng)估價(jià)值較普通建筑將會(huì)有明顯提升。

長遠(yuǎn)來看，隨著中國“碳達(dá)峰”和“碳中和”目標(biāo)推進(jìn)，更多的可持續(xù)發(fā)展、低碳環(huán)保引導(dǎo)政策或?qū)⒊雠_(tái)，而伴隨著相關(guān)節(jié)能技術(shù)的進(jìn)步，綠色建筑的價(jià)值預(yù)計(jì)也將會(huì)被進(jìn)一步釋放。

（責(zé)任編輯：何雯麗）