破解老舊小區(qū)改造難點堵點讓居民住得更舒心

2024年06月25日

老舊小區(qū)改造是關(guān)系到千家萬戶切身利益的民生工程。近日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于進一步加強規(guī)劃土地政策支持老舊小區(qū)改造更新工作的通知》（以下簡稱《通知》），圍繞破解在老舊小區(qū)改造中存在的難點、堵點問題，完善老舊小區(qū)改造相關(guān)的規(guī)劃土地政策，提高改造支持力度，優(yōu)化公共服務(wù)設(shè)施，比如支持利用老舊小區(qū)周邊不能單獨利用的邊角地、零星用地等作為電動自行車充電設(shè)施和停放場所。

老舊小區(qū)改造涉及千家萬戶

“在這兒住了幾十年了，一直盼著有個好的居住環(huán)境，現(xiàn)在小區(qū)環(huán)境改造了，電、水都重新鋪設(shè)了，我們老年人住得更舒心，也更安全。”在北京市海淀區(qū)海淀街道小南莊新區(qū)社區(qū)，看著完成改造煥然一新的小區(qū)面貌，居民劉大爺樂得合不攏嘴。

當前，我國城市發(fā)展已進入存量更新階段，老舊小區(qū)改造作為重大民生工程和發(fā)展工程，事關(guān)群眾獲得感、幸福感、安全感。數(shù)據(jù)顯示，2019年至2023年，全國累計新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)22萬個，惠及居民3800余萬戶，約1億人。

自然資源部國土空間規(guī)劃局局長張兵在解讀該政策時表示，老舊小區(qū)改造更新工作近年來成效顯著，但在規(guī)劃管理、標準規(guī)范、政策工具、商業(yè)模式等方面尚未形成系統(tǒng)性匹配，亟待打通堵點，調(diào)動政府、市場、社會積極性。《通知》從深化調(diào)查評估、加強規(guī)劃統(tǒng)籌、強化政策支持、優(yōu)化審批流程4個方面提出舉措要求，完善老舊小區(qū)改造相關(guān)的規(guī)劃土地政策，并提出加強專業(yè)服務(wù)的有關(guān)要求，提高老舊小區(qū)改造支持力度，將對促進各地老舊小區(qū)改造工作發(fā)揮積極作用。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜對《中國消費者報》記者表示，在城市更新的背景下，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造升級一直備受關(guān)注。通過系統(tǒng)性規(guī)劃，可以強化老舊小區(qū)改造深度，注重加強綠色化、適老化的小區(qū)環(huán)境改造，推動再生磚等綠色建筑材料使用，以及太陽能路燈等節(jié)能設(shè)備的應(yīng)用。

補足公共服務(wù)設(shè)施短板

推進老舊小區(qū)改造工作，通常需要處理復(fù)雜的權(quán)益資產(chǎn)關(guān)系，深入調(diào)查評估摸清底子是把握老舊小區(qū)改造方向的基本前提。對此，《通知》提出建立健全針對社區(qū)層面的資源資產(chǎn)調(diào)查與城市體檢評估體系，要求各地通過規(guī)劃單元及社區(qū)層面的規(guī)劃實施評估，充分了解改造更新需求和利益相關(guān)方意見，按照建設(shè)“宜居、宜業(yè)、宜游、宜學、宜養(yǎng)”的社區(qū)生活圈要求，在老舊小區(qū)改造中補足公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施，充分激發(fā)多元主體的更新意愿，鼓勵建立多元合作模式。另外，納入改造范圍的老舊小區(qū)，必須保證土地和房屋的權(quán)利清晰、合法且無爭議，原則上已完成不動產(chǎn)登記。

如何利用閑置空間解決電動自行車充電設(shè)施和停放場所問題，避免出現(xiàn)火災(zāi)事故，是不少老舊小區(qū)居民的“急難愁盼”問題。據(jù)記者了解，部分地區(qū)已針對這一難題開展相關(guān)探索，比如，南京市石榴新村改造項目基于控規(guī)地塊劃分更新片區(qū)，將周邊邊角地、夾心地、插花地、非居住用地一并納入更新范圍，解決地塊不規(guī)則、碎片化、規(guī)模效應(yīng)不足等問題。

對此，張兵表示：“老舊小區(qū)改造不是簡單地翻新屋子、增加綠化，更重要的是對基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等配套的系統(tǒng)改善。通過對規(guī)劃和土地政策的融合創(chuàng)新，以普惠透明加適度激勵的政策紅利，讓居民住得舒心，讓城市、社區(qū)更具活力，實現(xiàn)群眾滿意、多方共贏。”

《通知》要求梳理老舊小區(qū)內(nèi)及周邊的存量空間資源資產(chǎn)，了解居民需求期盼和現(xiàn)實困難，明確改造中應(yīng)當補足的養(yǎng)老托育、社區(qū)助餐、公共停車、充電裝置等公共服務(wù)設(shè)施短板。支持利用老舊小區(qū)周邊不能單獨利用的邊角地、零星用地等低效用地作為公共空間、公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施，特別是作為近期多次發(fā)生火災(zāi)事故的電動自行車充電設(shè)施和停放場所，切實保護群眾生命財產(chǎn)安全。

優(yōu)化相關(guān)政策及審批流程

老舊小區(qū)往往存在自身用地局促緊張的問題，如何積極探索適應(yīng)老舊小區(qū)改造特點的差異化土地政策，突出政策制度的靈活安排，成為《通知》考量的重點之一。

張兵表示，調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些地方的改造受到規(guī)劃容積率、建筑高度等的限制，很難通過提高小區(qū)容積率的方式來完善相關(guān)配套設(shè)施，實現(xiàn)改造的財務(wù)平衡。

《通知》要求在加強規(guī)劃統(tǒng)籌方面，各地要依據(jù)市縣國土空間總體規(guī)劃，按需加快編制城市更新相關(guān)詳細規(guī)劃，深化近期實施規(guī)劃和行動計劃；在單元詳細規(guī)劃中統(tǒng)籌空間功能和建筑量，在不突破空間管控底線和總體規(guī)劃強制性內(nèi)容的前提下，探索建筑量跨單元統(tǒng)籌的規(guī)則，處理好局部利益和整體利益，從而解決改造資金平衡難的問題。

《通知》還強調(diào)優(yōu)化審批流程，鼓勵各地針對不同情形優(yōu)化規(guī)劃許可辦理程序和分類管控規(guī)則。對于充電樁等按照設(shè)備管理的相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施，以及老舊小區(qū)用地范圍內(nèi)的管線等基礎(chǔ)設(shè)施更新改造，無需辦理規(guī)劃許可手續(xù)。涉及新增建設(shè)用地、改變土地用途和新增計容建筑面積等改變規(guī)劃條件的改造，應(yīng)履行法定程序。

據(jù)記者了解，為順利推進老舊小區(qū)改造、提高居民們的滿意度，北京創(chuàng)新推出責任規(guī)劃師制度，在朝陽區(qū)成立了“葵花籽”責任規(guī)劃師團隊，通過社區(qū)調(diào)研，緊貼居民需求，實現(xiàn)了老舊小區(qū)改造全流程監(jiān)管。同時，還組織居民參與設(shè)計和管理，提高了城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平。2023年，“葵花籽”責任規(guī)劃師團隊累計提供基層服務(wù)1500余次，其中老舊小區(qū)改造類項目50余個、背街小巷等環(huán)境提升類項目40余個，增強社區(qū)建設(shè)管理決策的科學性和治理方式的精細化水平。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟對記者表示，近年來關(guān)于城市更新和老舊小區(qū)改造的政策不斷推出，隨著政策細化落地，老舊小區(qū)也從最初的以拆為主，逐漸向改造運營模式轉(zhuǎn)變。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，也要從傳統(tǒng)大拆大建的新增開發(fā)，向帶有運營思維的精細化管理轉(zhuǎn)變。