麥肯錫建筑業(yè)2035研報 | --01--建筑業(yè)宏觀概述

2024年07月10日

摘要

建筑業(yè)及其更廣泛的生態(tài)系統(tǒng)建造了建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施和工業(yè)結(jié)構(gòu)，這些是我們經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，對我們的日常生活至關(guān)重要。它成功地交付了從海底隧道到摩天大樓等更具挑戰(zhàn)性的項目。然而，在很長一段時間內(nèi)，該行業(yè)在許多方面的表現(xiàn)也不盡如人意。

外部市場因素，加上零散復(fù)雜的行業(yè)動態(tài)和對風(fēng)險的總體厭惡，使得變革既困難又緩慢。2019冠狀病毒病危機(jī)似乎將大大加速早在危機(jī)前就開始的生態(tài)系統(tǒng)破壞。在這種情況下，對于演員來說，找到一個指引下一個常態(tài)的明星，并做出大膽的戰(zhàn)略決策，以成為贏家，比以往任何時候都更重要。

許多研究都考察了模塊化與裝配式建筑和環(huán)境能源與可持續(xù)發(fā)展等個別趨勢。

這份報告評估了一系列顛覆性趨勢將如何結(jié)合在一起，真正重塑該行業(yè)。我們的研究基于與專家和高管的100多次對話、在整個生態(tài)系統(tǒng)中為客戶服務(wù)的第一手經(jīng)驗，以及對其他行業(yè)及其轉(zhuǎn)型歷程的回顧，構(gòu)建了未來的情景。

我們通過對400位全球行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者進(jìn)行調(diào)查，確認(rèn)了這些趨勢和情景。最后，我們根據(jù)目前的公司數(shù)據(jù)，對整個價值鏈的價值和利潤池進(jìn)行了定量建模，并制定了未來的情景。我們發(fā)現(xiàn)壓倒性的證據(jù)表明，顛覆將觸及該行業(yè)的所有領(lǐng)域，而且已經(jīng)開始大規(guī)模顛覆。

我們的研究結(jié)果如下:

——建筑業(yè)是世界上最大的行業(yè)，然而，即使在危機(jī)之外，它也表現(xiàn)不佳。

該生態(tài)系統(tǒng)占全球GDP的13%，但在過去20年里，建筑業(yè)的生產(chǎn)率僅以每年1%的微弱速度增長。時間和成本超支是常態(tài)，盡管該行業(yè)存在重大風(fēng)險，但總體息稅前收益(EBIT)僅為5%左右。

——將從根本上改變建筑項目的交付方式，類似的行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了許多轉(zhuǎn)變。

可持續(xù)性要求、成本壓力、技能稀缺、新材料、工業(yè)方法、數(shù)字化和新一代參與者的結(jié)合，似乎將改變價值鏈。

未來的轉(zhuǎn)變包括產(chǎn)品化和專業(yè)化、加強(qiáng)價值鏈控制、更以客戶為中心和品牌化。整合和國際化將創(chuàng)造必要的規(guī)模，以便在數(shù)字化、研發(fā)和設(shè)備、可持續(xù)性以及人力資本方面進(jìn)行更高水平的投資。

——COVID-19危機(jī)將加速已經(jīng)開始大規(guī)模發(fā)生的變革。

我們的研究表明，從現(xiàn)在開始的5到10年，這個行業(yè)將會發(fā)生根本性的變化。在我們的高管調(diào)查中，超過75%的受訪者認(rèn)為這九種轉(zhuǎn)變可能會發(fā)生，超過60%的人認(rèn)為它們可能會在未來五年內(nèi)大規(guī)模發(fā)生。

我們已經(jīng)看到了具體的變化跡象:例如，從2015年到2018年，北美新建房地產(chǎn)建筑項目的永久性模塊化建筑市場份額增長了50%，全球前2500家建筑公司的研發(fā)支出自2013年以來增長了約77%，并且出現(xiàn)了一種新的參與者來引領(lǐng)變革。

三分之二的受訪者認(rèn)為，2019冠狀病毒病將加速轉(zhuǎn)型，一半的受訪者已經(jīng)增加了這方面的投資。

——等待顛覆者的是2650億美元的年利潤池。

提供約11萬億美元全球增加值和1.5萬億美元全球利潤池的價值鏈似乎即將進(jìn)行徹底改革。在基于資產(chǎn)類別分析和專家訪談的情景中，即使在COVID-19的經(jīng)濟(jì)影響減弱的情況下，受嚴(yán)重影響的部門可能會有驚人的40%至45%的現(xiàn)有增加值面臨風(fēng)險，這些價值可能會轉(zhuǎn)向新的活動，如非現(xiàn)場制造、客戶剩余或新的利潤來源。

如果建筑生態(tài)系統(tǒng)中的參與者獲得了這一價值，那么總利潤池可能會增加近一倍，從目前的5%增加到10%在房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施和工業(yè)建設(shè)領(lǐng)域，變化的規(guī)模和速度以及適當(dāng)?shù)膽?yīng)對措施會有很大的不同，但所有這些都將受到影響。

那些行動迅速并設(shè)法從根本上超越競爭對手的公司，可以從2650億美元的新利潤和不斷變化的利潤中攫取最大份額，其估值更接近于硅谷初創(chuàng)企業(yè)，而不是傳統(tǒng)建筑公司。

——為了生存和發(fā)展，現(xiàn)有企業(yè)必須做出回應(yīng)。

建筑價值鏈上的所有參與者都需要制定應(yīng)對或領(lǐng)導(dǎo)顛覆的戰(zhàn)略。對于工程和設(shè)計、材料分銷和物流、總承包和專業(yè)分包來說尤其如此，所有這些都可能面臨商品化和部分活動價值份額下降的問題。

公司可以努力捍衛(wèi)自己的地位，適應(yīng)不斷變化的環(huán)境，或者重塑自己，利用行業(yè)的變化。所有這些都需要投資于像敏捷組織這樣的推動者。

——建議投資者在各自的投資活動變化中使用前瞻性，并將有充足的機(jī)會產(chǎn)生alpha。政策制定者應(yīng)該幫助該行業(yè)提高生產(chǎn)率，并為公民提供更好的住房和基礎(chǔ)設(shè)施。而且，如果業(yè)主們在實現(xiàn)這種轉(zhuǎn)變中發(fā)揮自己的作用，他們就能以更低的成本從更好的結(jié)構(gòu)中受益。

概要

建筑業(yè)包括房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施和工業(yè)結(jié)構(gòu)，是全球經(jīng)濟(jì)中最大的產(chǎn)業(yè)，占全球GDP的13%。

仔細(xì)研究一下它的基本表現(xiàn)就會發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)濟(jì)形勢良好的時候，該行業(yè)也面臨著挑戰(zhàn)，更不用說在危機(jī)時期了。我們期望一套九班制從根本上改變施工方式。能夠調(diào)整其商業(yè)模式的公司將獲得豐厚的收益，而其他公司可能難以生存。

從歷史上看，建筑業(yè)一直表現(xiàn)不佳從令人驚嘆的城市景觀和大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施到持續(xù)的創(chuàng)新，建筑是一系列令人印象深刻的成就的原因。然而，在過去的幾十年里，它也一直受到慘淡表現(xiàn)的困擾。

在過去的20年里，年生產(chǎn)率增長僅為整個經(jīng)濟(jì)平均水平的三分之一。風(fēng)險規(guī)避和分散以及吸引數(shù)字人才的困難減緩了創(chuàng)新。數(shù)字化水平幾乎低于任何其他行業(yè)。

盈利能力很低，息稅前利潤率約為5%，盡管風(fēng)險很高，而且有許多企業(yè)破產(chǎn)。經(jīng)常出現(xiàn)的時間和預(yù)算超支以及冗長的索賠程序阻礙了客戶滿意度。

該行業(yè)將強(qiáng)烈感受到新冠肺炎的經(jīng)濟(jì)影響，更廣泛的建筑生態(tài)系統(tǒng)也將受到影響，包括建筑公司的組件和基礎(chǔ)材料供應(yīng)商、開發(fā)商和業(yè)主、分銷商、機(jī)械和軟件提供商。在撰寫本文時，全球經(jīng)濟(jì)普遍存在高度不確定性，建筑行業(yè)往往比整體經(jīng)濟(jì)更不穩(wěn)定。MGI的設(shè)想表明，如果一切順利，建筑活動可能會恢復(fù)

到2021年初達(dá)到危機(jī)前水平。但長期封鎖可能意味著要到2024年甚至更晚。

在過去，危機(jī)對趨勢有加速作用，這次危機(jī)也有望引發(fā)影響建筑環(huán)境使用的持久變化，如在線渠道的使用或遠(yuǎn)程工作實踐。建筑業(yè)的滯后表現(xiàn)是建筑市場的基本規(guī)律和特征以及與之相適應(yīng)的行業(yè)動態(tài)的直接結(jié)果。

周期性需求導(dǎo)致低資本投資，定制需求限制了標(biāo)準(zhǔn)化。建筑項目是復(fù)雜的，而且越來越復(fù)雜，物流需要處理重重量和許多不同的部分。體力勞動的比例很高，該行業(yè)在幾個市場上嚴(yán)重缺乏熟練工人。

在項目復(fù)雜性較低的細(xì)分市場，進(jìn)入門檻較低，非正式勞動力占很大比例，這使得小型和非生產(chǎn)性公司能夠競爭。建筑行業(yè)受到廣泛監(jiān)管，從許可和批準(zhǔn)到安全和工地控制，都要遵守各種規(guī)定，招標(biāo)中的最低價格規(guī)則使基于質(zhì)量、可靠性或替代設(shè)計的競爭變得更加復(fù)雜。

為了應(yīng)對這些市場特征，今天的建筑行業(yè)必須努力應(yīng)對幾個阻礙生產(chǎn)力并使變革更加困難的動態(tài)。具有獨特功能和不同拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)的定制項目具有有限的可重復(fù)性和標(biāo)準(zhǔn)化程度。當(dāng)?shù)氐氖袌鼋Y(jié)構(gòu)和進(jìn)入的便利性導(dǎo)致了一個支離破碎的格局(垂直和水平)，大多數(shù)是規(guī)模經(jīng)濟(jì)有限的小公司。

此外，每個項目都涉及許多步驟，每個項目中的公司都有分散的責(zé)任，這使得協(xié)調(diào)變得復(fù)雜。合同結(jié)構(gòu)和激勵機(jī)制不一致。風(fēng)險往往被轉(zhuǎn)移到價值鏈的其他領(lǐng)域，而不是被解決，玩家通過索賠而不是通過良好的交付來賺錢。

高度的不可預(yù)測性和周期性導(dǎo)致建筑公司依賴臨時員工和分包商，這阻礙了生產(chǎn)力，限制了規(guī)模經(jīng)濟(jì)，降低了產(chǎn)出質(zhì)量和客戶滿意度。

不斷變化的市場環(huán)境、技術(shù)進(jìn)步和顛覆性的新事物。

在2019冠狀病毒病大流行之前，建筑業(yè)已經(jīng)開始經(jīng)歷前所未有的中斷。在未來的幾年里，根本性的變化可能會被市場特征的變化所催化，比如熟練勞動力的稀缺、基礎(chǔ)設(shè)施和可負(fù)擔(dān)住房的持續(xù)成本壓力、對工作場所可持續(xù)性和安全性的更嚴(yán)格的規(guī)定，以及客戶和業(yè)主不斷發(fā)展的復(fù)雜性和需求。新興的顛覆，包括工業(yè)化和新材料、產(chǎn)品和工藝的數(shù)字化以及新進(jìn)入者，將塑造行業(yè)未來的動態(tài)。

客戶日益成熟和總擁有成本(TCO)壓力。客戶和業(yè)主越來越精明，該行業(yè)已經(jīng)看到了來自更精明的客戶的資金流入。例如，從2014年到2019年，私募股權(quán)公司為基礎(chǔ)設(shè)施項目籌集了超過3880億美元，其中僅2019年就籌集了1000億美元，比2018年增加了24%。

客戶在性能、TCO和可持續(xù)性方面的需求也在不斷變化:智能建筑、能源和運營效率、結(jié)構(gòu)的靈活性和適應(yīng)性將成為更高的優(yōu)先事項。顧客的期望也在上升，他們想要簡單、數(shù)字化的互動以及更具適應(yīng)性的結(jié)構(gòu)。

不斷變化的特性和新出現(xiàn)的中斷將推動行業(yè)的變革

——轉(zhuǎn)變工作方式

由于公共預(yù)算緊張和住房負(fù)擔(dān)能力問題，該行業(yè)正面臨持續(xù)的成本壓力。麥肯錫的分析發(fā)現(xiàn)，到2035年，全球?qū)⑿枰?9.4萬億美元的基礎(chǔ)設(shè)施投資來支持預(yù)期的GDP增長，而全球三分之一的城市家庭無法以市場價格負(fù)擔(dān)得起體面的住所COVID-19危機(jī)的經(jīng)濟(jì)影響放大了成本和負(fù)擔(dān)能力問題。

熟練勞動力的持續(xù)短缺和物流方程式的變化。熟練勞動力短缺已成為幾個市場的主要問題，而退休將導(dǎo)致人才流失。例如，到2031年，美國目前約有41%的建筑工人預(yù)計將退休。

在撰寫本文時，尚不清楚COVID-19危機(jī)對這一動態(tài)的長期影響安全和可持續(xù)性法規(guī)以及可能的建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化。對可持續(xù)性和工作場所安全的要求越來越高。在2019冠狀病毒病之后，將需要新的健康和安全程序。關(guān)于氣候變化的全球討論給該行業(yè)帶來了越來越大的減少碳排放的壓力。

與此同時，在一些市場，政府認(rèn)識到有必要將建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化，或為工廠生產(chǎn)的產(chǎn)品提供型式證書和批準(zhǔn)，而不是對每個地點進(jìn)行審查。然而，這個過程仍然很慢。

工業(yè)化、模塊化、非現(xiàn)場生產(chǎn)自動化和現(xiàn)場裝配自動化將使工業(yè)化和非現(xiàn)場、基于產(chǎn)品的方法成為可能。

隨著COVID-19大流行的進(jìn)一步發(fā)展，向更受控制的環(huán)境轉(zhuǎn)變將更加有價值。向高效的非現(xiàn)場制造過渡的下一步包括集成自動化生產(chǎn)系統(tǒng)——本質(zhì)上使建筑更像汽車制造。

新材料——水泥等傳統(tǒng)基礎(chǔ)材料的創(chuàng)新可以減少碳足跡。

新興的輕質(zhì)材料，如輕鋼框架和交叉層壓木材，可以簡化模塊的工廠生產(chǎn)。它們還將改變物流方程式，允許更長距離的材料運輸和更大的集中化。