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福建：福州新房容積率越來越高 60％全裝修成“標(biāo)配”

2015年12月30日

打印0條評(píng)論來源：海峽都市報(bào)

土地市場(chǎng)一向是下游樓市的風(fēng)向標(biāo)。推地中出現(xiàn)的些許變化，就能引發(fā)樓市的蝴蝶效應(yīng)——

2012年，閩侯宅地密集上市，2013年閩侯高層住宅供應(yīng)井噴；

2013年，市區(qū)商服地塊居多， 2014年的市區(qū)商辦物業(yè)“血拼”市場(chǎng)。

因而，在今年“地王輪流做”現(xiàn)象背后，卻依然有諸多線索，可以描摹出2016年的樓市新房市場(chǎng)：動(dòng)輒過4的高容積率地塊、全裝修比例超60%的地塊增加。那么在2016年，樓市又將出現(xiàn)哪些新變化？

關(guān)鍵詞：容積率

變化：越來越高

2014年至今，普遍的宅地容積率都在3以上。

如原天宇開關(guān)廠地塊容積率 ≤3.4；永安街舊屋區(qū)改造地塊容積率 ≤3.75。部分市中心地塊的容積率甚至達(dá)到了4以上。如加洋巷舊屋區(qū)改造地塊≤4，華大村下、后營(yíng)舊屋區(qū)改造地塊(保利天悅花園)容積率 ≤4.6

而2013年前，容積率的上限多在3。如泰禾金尊府、融信后海、融僑悅城的容積率 ≤2.5；中聯(lián)東郡容積率 ≤2。同在東二環(huán)片區(qū)，2015年的鶴林片區(qū)M-04號(hào)地塊(陽(yáng)光城愉景花園)容積率≤3.4。在臺(tái)江金融街周邊，2012年的中庚香江萬里的容積率 ≤2，而到了宗地2015-25號(hào)原閩江學(xué)院長(zhǎng)樂路校區(qū)地塊，容積率上限就到了2.95。

樓盤容積率越來越高，正成為福州樓市的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。

影響

“向高度要空間”——超高層建筑占據(jù)主流

據(jù)了解，容積率實(shí)際是指一個(gè)樓盤小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。開發(fā)商拿地時(shí)候，地塊的容積率就已經(jīng)被政府部門確定好了，因此只能通過產(chǎn)品類型、建筑布局、園林規(guī)劃，提高居住的舒適度。

出于容積率的要求，今后出現(xiàn)超高層低密度建筑(30層以上建筑)將越來越多。業(yè)內(nèi)人士胡先生告訴記者，將建筑拔高是消化容積率，降低建筑密度的主要操作手法之一。打個(gè)比方，在同樣的容積率內(nèi)，一塊住宅用地上建5棟高層住宅，和建造4棟超高層住宅，后者無論是小區(qū)的公共綠化空間、每一棟建筑住戶享有的樓距和視野都表現(xiàn)更好。

不過，也正是超高層住宅，才有可能實(shí)現(xiàn)樓棟之間的景觀、樓間距最大化。由于高層建筑的高度達(dá)到數(shù)十米甚至上百米，所以每棟建筑需要的地面空間變大，有的項(xiàng)目樓間距最多可達(dá)上100米，所以能很好地控制建筑密度，建筑之間更多的空地用來營(yíng)造環(huán)境。

南北通透越來越難——純板樓日漸稀缺

一位業(yè)內(nèi)人士介紹，容積率雖然不能完全等同于宜居度，但是相對(duì)而言,低容積率的住宅區(qū)居住更舒適。相對(duì)來說，板樓的容積率較低，不能滿足地塊高容積率的要求，因而今后點(diǎn)狀樓和板點(diǎn)結(jié)合的樓將越來越多。

一市區(qū)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人坦言，高容積率當(dāng)然也有化解的方法。

對(duì)超高層住宅而言，圍合式布局起了關(guān)鍵作用，將節(jié)省的占地面積讓給了中心園林。每戶人家對(duì)景觀和陽(yáng)光的收納也得到很好的效果，化解了高容積率建筑布局的緊張局促。不過，樓棟朝向就無法正南正北，兼顧日照和中央景觀，而會(huì)有所傾斜，呈現(xiàn)一定角度。

此外，地塊屬性為商住地塊，則可以利用寫字樓、SOHO、商鋪等高容積率、或不受日照及樓間距影響的物業(yè)形態(tài)，化解住宅部分的容積率壓力。但較高的容積率會(huì)使得要么梯戶比偏高，要么戶型進(jìn)深開間比過大，極大影響戶型舒適度，故堅(jiān)守戶型舒適度底線至關(guān)重要。

福州一項(xiàng)目設(shè)計(jì)師補(bǔ)充道，部分十幾畝的小地塊，容積率在4~5，但由于樓棟少，因而做到超高層后，視野依然比較開闊，遮擋少。而如果地塊較大，容積率在4，那么情況就不容樂觀了，將會(huì)造成較大的壓抑感。

關(guān)鍵詞：全裝修

變化：60%全裝修成“標(biāo)配”

今年推出的宅地中，最明顯的就是要求有60%的全裝修比例，有著這樣要求的地塊不在少數(shù)。

魯能集團(tuán)拿下的2015-36號(hào)原天宇開關(guān)廠地塊，就要求建設(shè)應(yīng)符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，商品住宅全裝修比例應(yīng)達(dá)到60%以上。如融僑+陽(yáng)光城拿下的宗地2015-35號(hào)臺(tái)嶼舊屋區(qū)改造地塊，陽(yáng)光城拿下的宗地2015-17號(hào)鶴林片區(qū)M-04號(hào)地塊，以及融僑拿下的2015-25號(hào)原師專地塊。

而在上半年，原定出讓的宗地2015-09、10、11、12、13號(hào)(帝封江地塊)項(xiàng)目建設(shè)必須達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，其中商品住宅部分全裝修比例應(yīng)達(dá)到30%以上。

全裝修比例的增高，與政策引導(dǎo)不無關(guān)系。

2014年12月，福州市建委印發(fā)了《關(guān)于加快推進(jìn)福州市綠色建筑發(fā)展實(shí)施意見》的通知。意見要求，市區(qū)自2015 年1月1日起以招拍掛等方式新獲得建設(shè)用地的建筑面積10萬㎡以上的商品住宅項(xiàng)目，全裝修比例應(yīng)達(dá)到60%以上；公租房等保障性住房應(yīng)全面實(shí)行全裝修。

影響

品牌房企領(lǐng)銜“破冰”

從2015年的市場(chǎng)來看，全裝修房的項(xiàng)目還是那么幾家。例如一貫堅(jiān)持裝修房的萬科金域?yàn)I江、萬科金融港，以及中海寰宇天下、陽(yáng)光城麗茲公館。據(jù)悉，碧桂園全新項(xiàng)目時(shí)代城也將全裝修入市。高端市場(chǎng)中的建發(fā)國(guó)賓府也有精裝修產(chǎn)品。此外，保利西江林語也有部分平層裝修產(chǎn)品。

有開發(fā)商表示，雖然推行全裝修有著極大優(yōu)勢(shì)和好處，但從開發(fā)商的角度來看這并不是最好的選擇。因?yàn)槌艘獡?dān)負(fù)更多責(zé)任，還要承擔(dān)相應(yīng)的售后服務(wù)，這樣一來無疑需要更多時(shí)間和精力，而且資金周轉(zhuǎn)也會(huì)受到一些影響，不能快速投入到下一個(gè)項(xiàng)目中去。因而，此前城南板塊某項(xiàng)目曾號(hào)稱全部高層精裝入市，后來依然是毛坯房占了絕大多數(shù)。

此外，大多數(shù)中小型房企并不具備裝修能力。也正是因此，福州的全裝修房，還是品牌開發(fā)商領(lǐng)銜。而2015年拿下60%全裝修地塊的開發(fā)商來看，依然是大房企居多。

事實(shí)上，大牌房企的推進(jìn)對(duì)于全裝修房的市場(chǎng)認(rèn)可度提升也大有益處。此前，三盛公園相繼推出拉菲公館、香檳公館，以及香樟里，接受度都不錯(cuò)。

保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人說，大牌房企涉水全裝修房領(lǐng)域較早，經(jīng)驗(yàn)較為豐富，提供的全裝修房成品在設(shè)計(jì)上及成本、質(zhì)量把控上更為合理和嚴(yán)苛。

全裝修的推廣，總體來看好處居多。一則可以讓樓盤及居住品質(zhì)提升，二則為購(gòu)房者節(jié)省成本，通過集中采購(gòu)，開發(fā)商大規(guī)模裝修的成本將遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于購(gòu)房者個(gè)人裝修的成本。

不過，在旺市時(shí)，裝修房可以作為提升溢價(jià)率的配套。而在淡市時(shí)，就很容易成為負(fù)累，繼而不得不打出“裝修房毛坯價(jià)”來吸引購(gòu)房者。如此一來，品質(zhì)必然有所折扣。因而，與毛坯房的較量之中，無論是定價(jià)上，還是全裝修房的品質(zhì)保障上，開發(fā)商都面臨著一定的營(yíng)銷難題。

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