最火的裝配式咋玩？瞧瞧碧桂園、萬科、中海這些細節(jié)！

打印 0條評論來源：地產(chǎn)品質(zhì)觀

在政策的紅利下，近幾年裝配式建筑可以說是異常火爆，根據(jù)住建部的規(guī)劃，到2025年裝配式建筑占新建筑比例要在50%以上。

雖然，裝配式建筑當下還有很多的問題沒有解決，例如，在設計、施工、驗收這一塊還沒有形成一套較為規(guī)范化的操作，掌握施工技術的企業(yè)也不足。

但從市場層面來看，一二線城市的崛起趨勢非常強勁，也有不少行業(yè)領先的標桿房企已經(jīng)在裝配式建筑的技術研發(fā)上，花了十幾年的時間，形成了一整套的方法論和管理經(jīng)驗，積累了非常成熟的實驗結果。

對于后進的房企來說，裝配式到底怎么做，難點痛點在哪里？一起通過標桿房企的經(jīng)驗來學習學習。

PS：為了讓廣大工程朋友更系統(tǒng)學習裝配式要點，品質(zhì)君近日與湖北房協(xié)聯(lián)合主辦，有請到美好房屋智造副總工程師李忠濤就裝配式建筑專題帶來深度解讀和分享，干貨滿滿，現(xiàn)在預約免費觀看↓↓

一

理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感

裝配式發(fā)展不及預期？

就被稱作“像搭積木一樣造房子”的裝配式建筑，簡單來說，就是構件部品在工廠預制，再運輸?shù)浆F(xiàn)場連接拼裝。

提倡建筑裝配化，目的在于降本、提效、節(jié)能環(huán)保。

然而，說起裝配式建筑，工程人有一大堆的煩惱。目前主動采用裝配式建造方式進行開發(fā)建設的甲方還為數(shù)較少，大多數(shù)甲方還是由于政府的要求、市場發(fā)展及環(huán)保等因素的影響，處于被動接受的狀態(tài)。

裝配式建筑看似存在如此多的優(yōu)點，為何仍然還有那么多的建設單位回避呢？

1、成本在漲

建筑的天然屬性注定了其工業(yè)化起來比其他產(chǎn)品更復雜。除了PC構件生產(chǎn)、運輸費用高兩大硬傷，甲方對自身作為裝配式實施主體的角色認識和對裝配式建筑的了解程度以及實踐經(jīng)驗也直接影響裝配式建筑成本增量的大小。

一些甲方迫于工期和銷售壓力，加上對裝配式建筑缺乏了解，往往采取一種被動應付、達標即可的態(tài)度，導致在前期決策和組織管理上該做的工作沒有做，或盡管做了但沒有做到位，事后也沒有復盤，而這些工作對裝配式的成本影響巨大。

2、標準化門檻高

由于現(xiàn)在市場上還沒有一個統(tǒng)一的PC件的尺寸和標準，要預制一個PC件就要單獨開一個模，而每開一個模，生產(chǎn)量就要達到一定的規(guī)模，才能攤低單個的成本。所以，對于房企來說，產(chǎn)品的標準化就是前提。

例如，中海在深圳的明星項目——超高層裝配式住宅項目中海天鉆（鹿丹村舊改），就只有3種戶型，實現(xiàn)了超高的標準化設計，保證各個單位的規(guī)格盡量統(tǒng)一。對于單個項目來說，減少戶型，就要求項目對客群的把握更準確，不然一旦定位失誤，整個項目就完了。

或者通過多個項目的標準化來形成規(guī)模效應，這也要求房企具備一定的標準化產(chǎn)品研發(fā)能力。

對于目前還沒有完成產(chǎn)品標準化的房企來說，這也是一個非常大的門檻。

3、技術難度大

雖然說，裝配式建筑技術長期的好處非常有誘惑性，但是對于很多房企來說，最大的痛點是有很多的技術門檻沒有解決。

比如豎向墻柱裝配，現(xiàn)在普遍采用的灌漿套筒拼裝模式一直有爭議，由于灌漿屬于隱蔽工程，套筒灌漿可能存在不飽滿的現(xiàn)場，而且灌漿的密實度又沒有有效的檢測手段，僅靠肉眼觀察很難有效把控風險。

另一方面，裝配式建造涉及到很多的預埋預填，但工廠生產(chǎn)階段預埋點位不準或者遺忘預設點位的情況，現(xiàn)場就需要重新鑿墻開洞，而一旦不小心鑿斷鋼筋，可能影響到建筑的安全。

二

行業(yè)漸成規(guī)模

提前學習布局方為前瞻

無利不起早，假如不能在效率、成本、質(zhì)量等方面有明顯的優(yōu)勢，做裝配式就是吃力不討好的行為。然而，在現(xiàn)階段，裝配式對房企來說，早就不是該不該做的問題，而是怎么才能做好的問題。

1、成本問題已不是主要矛盾

一方面，政府強力的支持和政策鼓勵力度非常強，幾乎給了全方面的政策傾斜和扶持。

另一方面，工期縮短后，能夠節(jié)省大量的隱形成本。

一般來說，一個30層左右的高層，采用裝配式能夠減少60天左右的工期。由于工期縮短，能夠減少大量的隱形成本，包括物業(yè)管理費、項目管理費、營銷費用，還有貸款利息。

根據(jù)碧桂園公開的茶山項目數(shù)據(jù)對比，利用新型的SSGF工業(yè)化建造體系工法建造的裝配式項目為碧桂園節(jié)省了315天的工期。

雖然因此增加了145.26元/㎡的顯性成本。但是其節(jié)約的隱性成本也高達127.03元/㎡。如果將裝配式建筑的工期優(yōu)勢最大限度的發(fā)揮出來，裝配式建筑的一部分成本就會被降低。

與此同時，建筑質(zhì)量和精度大大提升，傳統(tǒng)的“空鼓、裂縫、滲漏、蜂窩麻面”等質(zhì)量通病可以得到根治，節(jié)省了很多的維修成本。

因此，除了萬科、碧桂園、中海，目前很多房企都開始大力發(fā)展裝配式建筑，例如美好置業(yè)，就準備把裝配當主業(yè)，開發(fā)當副業(yè)。裝配式也開始成為各個房企目前重要的一條競爭跑道。

2、產(chǎn)品定型是前提

要實現(xiàn)工廠化生產(chǎn)、裝配化施工，首先就要對產(chǎn)品進行定型，然后完成施工圖、構建設計、節(jié)點設計的標準化，否則一個項目一個標準，每個項目都來重新設計一遍，不僅效率極低，而且永遠沒辦法通過規(guī)模化降低成本。

住宅領域，萬科是住宅產(chǎn)業(yè)化的鼻祖，其施工方式的核心支撐，是設計上的高度標準化和模數(shù)化。預制構件尺寸遵循少規(guī)格、多組合的原則，構件連接節(jié)點盡可能的標準化設計。深圳萬科在2014年就實現(xiàn)了主流項目的產(chǎn)品定型，7個項目、8000多套房子，僅有4個標準樓型、4個標準戶型、1個標準電梯廳，同時外裝飾、裝修和部品也實現(xiàn)了標準化和模數(shù)化設計。