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概述

本章節(jié)講述了美國住宅工業(yè)化的實現情況。分別從以下幾個方面來進行了分析：

住宅工業(yè)化是什么，及它在美國的發(fā)展道路

住宅工業(yè)化在美國是什么實現的？

——其中闡述了美國房屋的特點和實現工業(yè)化的流程及他們使用的模塊技術。

住宅工業(yè)的特點有那些？

——其中包括了低成本，消費群，市場表現，金融服務以及土地的狀況。

住宅工業(yè)化沒美國的現狀和未來發(fā)展趨勢。其中包括現狀闡述，未來挑戰(zhàn)分析和發(fā)展趨勢預測。

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美國住宅工業(yè)化之路

美國的工業(yè)化住宅是在 1930 年起步的，最初作為車房的一個分枝業(yè)務而存在，主要是為選擇遷移/移動生活方式的人提供一個住所。工業(yè)化住宅就是在工廠中將建筑的所有組成部分生產加工好，在施工現場進行裝配即可。這樣，工業(yè)化不僅保證了住宅的各項品質，還避免了現場濕作業(yè)施工所產生的安全、能耗與排放、環(huán)境等問題。現在美國有兩類住宅可作為其高度工業(yè)化水平的代表，其一是模塊住宅，其二為工廠預制住宅。

模塊住宅美國約有 200 家工廠，在廠房內將住宅預制構件組裝成標準盒子間,通過水平或垂直方式將多個住宅功能區(qū)拼接在一起。這類住宅整體性好，通常為框架結構，住宅 95%的建造工作在出廠時即已完成。住宅一般采用直銷方式交給客戶，也可采用由地方施工單位或經銷商負責的銷售方式賣給客戶。

工廠預制住宅通常指盒子結構式房屋、大板裝配式房屋、活動住房以及主要構件由工廠預制的其他各類住房。特指完全在工廠制造，有接通電和上下水的連接裝置，可作永久性房屋用，通常稱為活動住房，但安裝后很少有移動的。它是美國最廉價的住房，是名副其實的“低造價”住房，也是美國唯一按聯邦建筑規(guī)范所建的住房。1976 年，美國住房與城市發(fā)展部頒布了工廠預制住宅施工和安全標準(HUD-Code)，使得工廠預制住宅比現場施工住宅的安全性更有保障。預制框架結構住宅與現場施工住宅從此并駕齊驅，成為美國住宅建造的重要手段，并逐漸占據美國住宅市場的主流。

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美國工業(yè)化住宅的發(fā)展歷程

美國發(fā)展住宅建筑工業(yè)化的道路與其它國家不同。美國物質技術基礎較好，商品經濟發(fā)達，且未出現過歐洲國家在第二次世界大戰(zhàn)后曾經遇到的房荒問題，美國的工業(yè)化住宅是從房車發(fā)展而來的，所以形象一直不太好。其在美國人心中的感覺大多是：低檔的、破舊的住宅，其居民大多是貧窮的、老弱的、少數民族或移民。

更糟糕的是，由于社會的偏見（對低收入家庭等），大多數美國的地方政府都對這種住宅群的分布有多種限制，工業(yè)化住宅在選取土地時就很難進入“主流社會”的土地使用地域（城市里或市郊較好的位置），這更強化了人們對這種產品的心理定位，其居住者也難以享受到其他住宅居住者一樣的權益。

為了擺脫“低等”、“廉價”形象，工業(yè)化住宅努力求變。

首先是在質量和美觀上下功夫，以使之符合房地產的普通標準。美國工業(yè)化住宅已經逐漸擺脫傳統的火柴盒式的外觀，與普通建設的住宅（site-built）的外觀特點已非常相似。

其次是結構和品種調整。工業(yè)化住宅中的低端產品——活動房屋從1998 年的最高峰——占總開工數的 23%——373,000 套，下降至 2001 年的 10%——185，000 套。而中高端產品——預制化生產住宅的產量則由1990 年早期的 60，000 套增加到 2002 年的 80，000 套，而其占工業(yè)化生產的比例也由 1990 年早期的 16%增加為 2002 年的 30%－40%。

第三，努力增加消費者參與和體驗。一個例子是組裝式住宅的興起。組裝式住宅一般為單層建筑，面積、式樣、外觀和內部布局各不相同，消費者可以選擇已設計定型產品，也可以根據自己的愛好對設計進行修改，對定型設計也可以根據自己的意愿增加或減少項目，體現出了以消費者為中心的住宅消費理念。

經過不斷的努力，目前，工廠化生產的住宅用戶對住宅的滿意程度開始接近普通建設的住宅（site-built）用戶，2001 年滿意度超過了65%。

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美國工業(yè)化住宅的實現方式

美國的住宅建設是以極其發(fā)達的工業(yè)化水平為背景的，美國制造業(yè)長期位居世界第一，具有各產業(yè)協調發(fā)展、勞動生產率高、產業(yè)聚集、要素市場發(fā)達、國內市場大等特點，這直接影響了住宅建設的方式和水平。美國的住宅用構件和部品的標準化、系列化、專業(yè)化、商品化、社會化程度很高，幾乎達到100％。這不僅反映在主體結構構件的通用化上，而且特別反映在各類制品和設備的社會化生產和商品化供應上。除工廠生產的活動房屋和成套供應的木框架結構的預制構配件外，其它混凝土構件和制品、輕質板材、室內外裝修，以及設備等產品十分豐富，品種達幾萬種，用戶可以通過產品目錄，從市場上自由買到所需的產品。這些構件的特點是結構性能好，用途多，有很大通用性，也易于機械化生產。美國發(fā)展裝飾裝修材料的特點是基本上消除了現場濕作業(yè)，同時具有較為配套的施工機具。

美國的住宅形式有 4 種：一是獨門獨戶式為主體，約占半數以上，多為 1～2 層，室外有草坪花卉和游泳池。多為中等生活水平的自由住宅；二是小型公寓式，所占比例較大，占 3 0%～4 0%，多為三層建筑，每棟住兩戶或 4 戶，最多 20 戶左右，多為出租住宅；三是大型公寓式，所占比例很小，多為 5～6 層建筑，供出租用；四是豪宅，占地大，建筑面積大，為 1～2 層建筑，周邊有樹叢和草坪。

美國的住房主要結構有三種：

木結構：美國西部地區(qū)的房子以木結構為主，以冷杉木為龍骨架，墻體配紙面石膏隔音板。

混合結構：墻體多用混凝土砌塊承重，屋頂、樓板采用輕型結構。

輕鋼結構：是以部分型鋼和鍍鋅輕鋼作為房屋的支承和圍護，是在木結構的基礎上的新發(fā)展，具有極強的堅實、防腐、抗震性以及更好的抗風、防火性。目前在美國民居建筑中所占的比重愈來愈大。美國建房所用的主體材料早已突破了土木結構及“秦磚漢瓦”的格局。他們以鋼材為屋架，以木材或復合材料等輕型平板作墻板。先將鋼梁安裝焊接好，再把木板或復合板裁成一定的規(guī)格，再拼裝起來。這種房屋不僅美觀、重量輕，而且施工方便、省時、省工、經濟。

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美國住宅生產企業(yè)及流程

美國的住宅生產主要由５類企業(yè)完成：

大板住宅生產商：用工廠生產的預制構配件，包括墻板、屋架和樓板體系等建造的房屋，為大板住宅,分通用和專用墻板體系兩種。建房者可購買整套預制構配件，并按當地建筑法規(guī)建造安裝。大板住宅制造商占美國住房生產商最大的份額并且具有相當典型性。其中包括以下 3 種不同的類型:

1) 傳統大板住宅生產商，其通常通過建筑經銷商來銷售他們的產品

2) 木結構住宅建造商，他們直接將產品出售給住戶或者通過經銷商來出

售產品

3) 其他結構體系住宅生產商，他們生產輕鋼、輕混凝土、加氣板材等產品。2001 年,3500 家大板住宅制造商建造了近 877000 套住宅。

住宅組裝營造商：這些公司通常在大都市中心的郊區(qū)建造獨戶住宅和公寓式住宅樓。美國 7000 個大的建筑生產商中 95%以上優(yōu)先采用屋頂預制構架,同時使用其他工廠制造的零部件，例如預制地板構架和墻板等。美國住宅預制構件的迅速增長,一是因為勞動力成本高和現場建設花費大，二是因為一些較大的建筑生產商通常有自己的部件生產工廠。住宅組裝營造商直接將他們的房屋出售給住戶，不通過經銷商等中間環(huán)節(jié)。2001 年，住宅組裝營造商出售了大約 984000 套房屋。

住宅部件生產商：即獨立生產住宅構件、住宅配件的工廠，美國約有 2200個住宅部件生產商。他們將住宅部件、配件出售給住宅組裝營造商。住宅部件生產商通常按照一定的流水線來生產屋頂構架、地板構架、墻板或者門窗等構配件，同時也生產樓梯、汽車庫等其他住宅組成部分。

特殊單元生產商：即生產安裝住宅中各種類型特殊功能單元的生產商。美國約有 170 家特殊單元生產商，每年平均建造 1400 個特殊單元，他們既可通過經銷商也可采用直銷的方式來銷售產品。特殊單元不僅用于住宅，還可用于技術要求更高的公共建筑，如學校、辦公、銀行、醫(yī)院等。

活動住宅／模塊住宅／大板住宅分銷商：這類分銷商與多個生產商交易，承攬：基地準備、基礎設施配套、監(jiān)理住宅施工。

以上各類型的企業(yè)的獨立運營或相互配合，具有一套完善的住宅生產流程，其流程包括以下階段：

1)合同洽談及工程設計；

2)工廠生產及加工裝配；

3)基礎設施及避雷處理；

4)結構施工及屋面安裝;

5)內外裝飾及設備安裝；

6)完工交接。

整個建設周期在產業(yè)化程度方面十分成熟，不僅縮短了住宅生產周期，也使得住宅性能得以保證。

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模塊化技術

模塊化技術是美國工業(yè)化住宅建設的關鍵技術，在美國住宅建筑工業(yè)化過程中，模塊化技術針對用戶的不同要求，只需在結構上更換工業(yè)化產品中一個或幾個模塊，就可以組成不同的工業(yè)化住宅。因此，模塊化產品具有很大的通用性。模塊化技術是工業(yè)化住宅設計的一個關鍵技術保障。

模塊化技術是實現標準化與多樣化的有機結合和多品種、小批量與高效率的有效統一的一種最有生命力的標準化方法，模塊化的側重點是在部件級的標準化，由此達到產品的多樣化。模塊化技術的實質就是運用標準化原理和科學方法，通過對某一類產品或系統的分析研究，把其中含有相同或相似的單元分離出來，進行統一、歸并、簡化，以通用單元的形式獨立存在，這就是由分解得到的模塊。各模塊具有相對獨立的完整功能，可按專業(yè)分工單獨預制、調試、儲備、運輸。

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美國工業(yè)化住宅的特點

成本優(yōu)勢

工業(yè)化住宅有著低成本的優(yōu)勢，其優(yōu)勢來自于加工過程中的成本優(yōu)勢。

工業(yè)化住宅有需廣泛的需求市場，低收入人群是工業(yè)化住宅的主要購買者。

93-99 年，工業(yè)化住宅銷售套數占全國業(yè)主購房（用于自己居住而購買，與購房出租相對應）總量的 1/6 ，在一些細分市場，這個比例更高。

在全國范圍內工業(yè)化住宅分布特點如下：南方 55%、西部 19%、中西部 18%、東北部 9%（這些區(qū)域的共同特點是 ：低收入家庭、移民和退休人員比例大）。

在低收入人群的購房者中，23%來自于工業(yè)化住宅，南部地區(qū)這一比例超過30%，郊區(qū)高達 35% ；在南部的農村地區(qū)的特別低收入的家庭，有 63%的家庭購買這種住宅；

工業(yè)化住宅的購買者年齡分布呈現向兩端分布的態(tài)勢：與現場修建的住宅購買者相比：年輕的人群比現場修建住宅購買者更年輕，年長的更年長。

工業(yè)化住宅產品的市場表現

土地使用限制：由于社會的偏見（對低收入家庭等），工業(yè)化住宅（或住宅小區(qū)）十分難在城市里或市郊較好的位置建造。

產品質量、設計不斷提高：由于住宅越來越大，對住宅的質量和設計提出更高的要求。1990 年對 HUD 的修訂，對工業(yè)性住宅的抗風性、通風性和節(jié)能性提出更高的要求。

土地占有和增值：對于在自有土地上修建的工業(yè)性住宅，其產品的增值速度與現場修建的住宅具有相近的增值速度。

比較優(yōu)勢：對低收入家庭，通過租用土地而自己擁有一套工業(yè)化住宅與租住一套公寓相比，前者是明智的選擇。（可以花同樣多的錢擁有更大的居住空間和草地）

工業(yè)化住宅金融服務的特點

工業(yè)化住宅的金融服務體系包含兩個不同的市場：在自有土地上修建的工業(yè)化住宅可以按照不動產貸款進行和對于在租借土地上修建的住宅只能按照“動產”貸款進行。

按照動產貸款處理的工業(yè)化住宅對于產業(yè)的發(fā)展有很大的局限性：在人們觀念中，工業(yè)化住宅還是一種“拖車拖動的住宅的概念”。這種概念難以讓貸款方給與充分的貸款信任，這種信任的缺乏讓工業(yè)化住宅貸款難以操作。與不動產貸款利率相比，動產貸款利率偏高，這對于“低收入”家庭來講是一個購房障礙。購買現成（已經建好）的工業(yè)化住宅變得難以實施，特別是在這個住宅經過搬遷后。工業(yè)化住宅的租住者和土地出租者的權益不能得到很好的保護。

工業(yè)化住宅的土地使用特點

工業(yè)化住宅的土地使用分為兩種形式：自有和租賃。由于工業(yè)化住宅在美國人心中的產品定位是：低檔的、破舊的住宅，其居住居民大多是貧窮的、老弱的、少數民族或移民。這使這種產品的在人們心中的形象比較差，這種住宅在選取土地時就很難進入“主流社會”的土地使用地域。其居住者也難以享受到其他住宅居住者一樣的權益。大多數美國的地方政府都對這種住宅群的分布有多種限制，更加深人們對這種產品的心理定位，影響其發(fā)展

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美國住宅工業(yè)化的現狀及未來

工廠化生產住宅的市場狀況

在日本和瑞典，新建的單戶住宅中，75%-80%是工業(yè)化生產的房屋。在瑞士，該數字是 16%。美國的工廠化生產住宅占市場總量由 97 年的 20%增加至 01 年的31%。而活動房屋的消費從 98 年的最高峰—占總開工數的23%，373,000 套，下降至 01 年的 10%，185，000 套。預制化生產的住宅的產量由 90 年代早期的 60，000 套增加到 02 年的 80，000 套，而其占工業(yè)化生產的比例也由 90 年代早期的16%增加為 02 年的 30%--40%。

活動房屋的開工數從 99 年開始呈下降趨勢,活動房屋銷量下降的原因包括：

1.活動房屋的目標市場是支付能力有限的消費者，而 98 年后美國經濟有了強勁的上升，而銀行利率卻較低。使許多原本要購買活動房屋的消費者有能力支付更高檔的房屋。

2.活動房屋購買時，只能使用動產抵押貸款，而預制房屋和普通建設的房屋（site-built home)的購買，可以獲得不動產抵押貸款。前者比后者高了 2-8個百分點。而近年來美國銀行利率不斷下調，使得動產抵押貸款的利率更顯得高。01 年，動產抵押貸款的利率甚至比不動產的抵押利率高了大約一倍，達到甚至超過 8%。

3.2002 年 12 月，美國最大的活動房屋貸款商 CONSECO FINANCE，由于在其活動房貸款領域過度放貸而破產。這使得眾多金融服務商對活動房的貸款加強了控制。而 01 年美國經濟增長放緩又使得活動房貸款的拖欠增多，這使得金融服務商對貸款的發(fā)放控制更嚴格。

工業(yè)化住宅面臨的挑戰(zhàn)

首先也是最重要的，工業(yè)化住宅的倡導者必須大力推行金融服務程序的合理化，使那些符合條件的購買者在購買工業(yè)化住宅時可以獲得最優(yōu)惠條件的信用貸款。

根據 2000 年通過的“工業(yè)化住宅改進”相關法律提高對住宅安裝的詳細檢查，同時要求地方政府采取更嚴格的安裝標準和明確安裝企業(yè)在工業(yè)化住宅安裝過程中的責任。

努力克服一些土地使用的限制，使工業(yè)化住宅可以建造在有需要的社區(qū)，并逐漸被人們接受。土地的使用政策應進行改革以保障工業(yè)化住宅可以在更多的地域修建，這樣工業(yè)化住宅的擁有者也可以與自有土地的房屋所有者擁有一樣的權益。

與設計和規(guī)劃者加強合作，在不斷創(chuàng)新的設計下不斷拓展住宅的發(fā)展，同時要 保持工業(yè)化住宅的低成本的優(yōu)勢，大力推廣和倡導工業(yè)化住宅。將它作為一個現場建造（site-built) 住宅的替代產品。

在不斷進行行業(yè)整合和金融服務的同時，我們也應該給與低收入家庭更多的關注，特別是一些居住環(huán)境特別差的人群。同時改變人們對工業(yè)化住宅的心理定位也是十分重要的。

美國工業(yè)化住宅未來發(fā)展的五個有利因素

本身具備不斷降低成本的能力，使他們能夠在一定程度上與現場建筑商競

爭。

與現場建筑商不斷發(fā)展的合作關系使現場建設中工業(yè)化住宅產品的使用逐漸增加。

工業(yè)化住宅產品的不斷更新。

工業(yè)化住宅中固定住宅的比例不斷增加使他們能夠進入較高端的市場。

對工業(yè)化住宅的金融支持逐步增加。

工業(yè)化住宅的發(fā)展趨勢

消費者接受程度增加。質量和美觀都已符合房地產的普通標準。擺脫了傳統的火柴盒式的外觀，與普通建設的住宅（site-built)的外觀特點已非常相似，擺脫了以往廉價的形象。工廠化生產的住宅用戶對住宅的滿意程度與普通建設的住宅（site-built)用戶一致，01 年滿意度超過 2/3。（美國統計局數字）

與普通建筑商的整合增加。普通大建筑商開始并購住宅工廠化生產商或建立伙伴關系大量購買住宅組件。工廠化生產的住宅，每平方英尺造價比傳統方式低30%-50%，普通建筑商希望通過此方法降低成本。建筑商希望通過統一的工廠化生產擴大規(guī)模。工廠化生產住宅的聯邦統一標準正在推進中，目前 43 個州和國防部已達成了共識。

工廠化住宅的生產商與現場建筑商的融合已經開始工廠化住宅產品生產的重點由活動房屋開始逐步向模塊房屋和組件轉移。活動房屋的生產和銷售從 98 年后連年走低，03 年產量比 98 年下降了約 60%。而模塊房屋和組件的生產已達到工業(yè)化住宅產品的 30%以上。由于在建筑行業(yè)里，現場建筑商仍占據了市場的主流，所以他們對工廠化生產的住宅組件需求的擴大成為工廠化生產進一步發(fā)展的根本動力。而事實上，01 年 4/5 的住宅組件銷售給了傳統建筑商。而這部分需求的增長預計是每年 4%，直到 06 年。一些大的工廠化生產商，例如 ChampionEnterprise,專門成立子公司，針對普通建筑商生產和銷售房屋組件，這部分銷售額已占了Champion 的 11%。絕大部分工廠化生產商都在發(fā)展與普通建筑商的合作關系，目前 15%-25%的銷售是直接針對普通建筑商。

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美國啟示：誰為工業(yè)化住宅買單？

從歷史角度看，我們在哪里？

從客戶角度看，誰為工業(yè)化住宅買單？

從價值角度看，客戶愿意為什么付錢？

這是中國工業(yè)化住宅先驅者必須首先回答的三個根本問題。

工業(yè)化住宅歷史

美國的工業(yè)化住宅是在 1930 年起步的，最初作為車房的一個分枝業(yè)務而存在，主要是為選擇遷移/移動生活方式的人提供一個住所。而工業(yè)化住宅的興起主要是在二戰(zhàn)之后。20 世紀 50 年代，歐洲一些國家掀起住宅工業(yè)化高潮，60 年代遍及歐洲各國，并擴展到美國、加拿大、日本等經濟發(fā)達國家。

從總體上看，發(fā)達國家工業(yè)化住宅經歷了從追求數量為主到追求質量為主的轉變。

從二戰(zhàn)以后到 20 世紀 70 年代，主要以追求數量為主。

當時有兩大問題亟待解決，一是二戰(zhàn)造成的“房荒”問題，二是當時建筑技術人員和熟練工人十分短缺，各國主要通過住宅的工業(yè)化大幅度提高房屋建造能力和建造速度。

法國 1945 年住宅建筑能力為 8 萬套，但實際需建造 20-25 萬套，推行住宅工業(yè)化后，到 20 世紀 70 年代建造能力已達到 40 萬套左右，基本解決了住宅有無的問題。日本從20世紀60年代發(fā)展住宅工業(yè)化，住宅建造量從 20 世紀 50 年代上半期的 30 萬戶，提高到 20 世紀 60年代上半期的 80 萬戶，60 年代下半期又提高到 130 萬戶，到 1968年已達到每家一套住房的水平。

從 1970 年－1980 年開始，住宅工業(yè)化的重點轉向質量。

第一輪住宅工業(yè)化熱潮產生了一些負面問題，比如建筑物呆板單調，規(guī)劃、設計、施工質量較差，配套不完備，忽視環(huán)境保護等。更重要的是消費者的需求水平進一步提升。第二輪住宅工業(yè)化針對這些問題進行了調整，發(fā)展更加全面。

瑞典在 1960 年－1975 年實施了“百萬套住房計劃”以后，逐步對過去“過分掠奪性”開發(fā)建設和對居住環(huán)境問題的忽視進行補救和更新改造。德國從 1970 年開始強調住宅配套建設，一是房屋內的浴室、電炊、冰箱、集中供熱的配套，二是在居住區(qū)配套建設商店、幼兒園等服務設施。在法國，從 1980 年開始，針對過去住區(qū)選點不當，功能單一，缺少公共設施，不適合老齡人居住等問題，進行了大規(guī)模住區(qū)改造。進入 1990 年以后，發(fā)達國家的工業(yè)化住宅的內涵更加豐富，開始追逐個性、科技、健康、舒適、環(huán)保及信息化等概念。

由于歷史背景的不同，各國的發(fā)展道路呈現不同的特點。

從主導力量上看，歐洲、日本和前蘇聯體現了較強的政府導向。無論在工業(yè)化標準制定、投資、制造上，政府都扮演很重要的角色。比較突出的是瑞典，該國曾在 1960-1975 年實施了著名的“百萬套住房計劃”。而美國則體現出企業(yè)自由發(fā)展的固有特點，政府只是在工業(yè)化標準制定及宏觀調控上起一定作用。

從制造方式上看，歐洲走的是大規(guī)模工業(yè)化預制裝配道路，建造了大量住宅，形成了一個完整的、標準化的、系列化的建筑住宅體系。前蘇聯、東歐和英法等國家在 20 世紀五、六十年代形成了裝配式大板住宅建筑體系。而美國則注重于住宅的個性化、多樣化。美國住宅多建于郊區(qū)，以低層木結構為主，用戶按照樣本或自己滿意的方案設計房屋，再按照住宅產品目錄，到市場上采購所需的材料、構件、部品，委托承包商建造。

誰為工業(yè)化住宅買單？

在美國，工業(yè)化住宅一直以來的主要購買者是低收入人群。

在全美范圍內工業(yè)化住宅分布特點如下：南方 55%、西部 19%、中西部 18%、東北部 9%。這些區(qū)域的共同特點是：低收入家庭、移民和退休人員比例大。在低收入人群的購房者中，23%來自于工業(yè)化住宅，南部地區(qū)這一比例超過 30%，郊區(qū)高達 35%；在南部農村地區(qū)的特別低收入家庭，有 63%的家庭購買這種住宅。

對于低收入家庭來說，通過租用土地而自己擁有一套工業(yè)化住宅與租住一套公寓相比，前者是明智的選擇。因為，這樣可以花同樣多的錢擁有更大的居住空間和草地。

另外，與現場修建的住宅購買者相比，工業(yè)化住宅的購買者年齡分布呈現向兩端分布的態(tài)勢：年輕的人群比現場修建住宅購買者更年輕，年長的則更年長。一般而言，這兩類人相對于中間年齡段的人群，其經濟狀況也要差一些。

客戶愿意為什么付錢？

美國的工業(yè)化住宅是從房車發(fā)展而來的，所以形象一直不太好。其在美國人心中的感覺大多是：低檔的、破舊的住宅，其居民大多是貧窮的、老弱的、少數民族或移民。

更糟糕的是，由于社會的偏見（對低收入家庭等），大多數美國的地方政府都對這種住宅群的分布有多種限制，工業(yè)化住宅在選取土地時就很難進入“主流社會”的土地使用地域（城市里或市郊較好的位置），這更強化了人們對這種產品的心理定位，其居住者也難以享受到其他住宅居住者一樣的權益。

為了擺脫“低等”、“廉價”形象，工業(yè)化住宅努力求變。

首先是在質量和美觀上下功夫，以使之符合房地產的普通標準。美國工業(yè)化住宅已經逐漸擺脫傳統的火柴盒式的外觀，與普通建設的住宅（site-built）的外觀特點已非常相似。

其次是結構和品種調整。工業(yè)化住宅中的低端產品——活動房屋從 1998 年的最高峰——占總開工數的 23%——373,000 套，下降至2001 年的 10%——185，000 套。而中高端產品——預制化生產住宅的產量則由 1990 年早期的 60，000 套增加到 2002 年的 80，000 套，而其占工業(yè)化生產的比例也由 1990 年早期的 16%增加為 2002 年的30%－40%。

第三，努力增加消費者參與和體驗。一個例子是組裝式住宅的興起。組裝式住宅一般為單層建筑，面積、式樣、外觀和內部布局各不相同，消費者可以選擇已設計定型產品，也可以根據自己的愛好對設計進行修改，對定型設計也可以根據自己的意愿增加或減少項目，體現出了以消費者為中心的住宅消費理念。

經過不斷的努力，目前，工廠化生產的住宅用戶對住宅的滿意程度開始接近普通建設的住宅（site-built）用戶，2001 年滿意度超過了 65%。

我們的前提是什么？

比照發(fā)達國家，尤其是美國住宅工業(yè)化的經驗，中國工業(yè)化住宅的先驅者應當引以為鑒：

第一，我們在哪里？處于現階段，我們如何作出選擇？數量和質量，哪個應該優(yōu)先？是先規(guī)范、后發(fā)展，還是先發(fā)展、后規(guī)范？選擇政府主導，還是企業(yè)主導？采用大規(guī)模預制，還是個性化定制？發(fā)達國家發(fā)展工業(yè)化住宅的一個背景是建筑勞動力的匱乏，而我國則勞動力過剩，這個問題要如何解決？

第二，誰愿意為工業(yè)化住宅買單？進一步追問：這個消費群的規(guī)模足夠大嗎？在經濟上，這個消費群能夠為工業(yè)化住宅的先驅提供足夠的經濟利潤嗎？如果最初的消費能力不能彌補先期成本投入，先驅者靠什么維持到盈利的曙光乍現？

第三，客戶愿意為什么付錢？或者反過來說，我們用什么樣的定位來吸引客戶？我們在推廣工業(yè)化住宅概念的時候，不要只盯著大眾化普及的美好前景，而忽視產品價值和品牌價值的塑造。在宣傳上加上一些科技、環(huán)保、健康的噱頭雖然帶一點自賣自夸的味道，但這有助于在消費者心目中為新興工業(yè)化住宅留下良好印象，對整個行業(yè)的高起點發(fā)展會有所助益。

一切先驅者必須先搞清楚當前所處的發(fā)展階段，必須確定未來的發(fā)展路徑，必須了解客戶是誰，必須找準自身的價值定位。

（責任編輯：何雯麗）

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