2023年12月，由清華大學(xué)建筑設(shè)計研究院、北京聯(lián)合大學(xué)、華東建筑集團、中冶建筑研究總院、中元國際工程有限公司、北京工業(yè)大學(xué)等單位組成的考察團，考察了中建海龍在北京舊城區(qū)的城市更新項目。

該項目是北京市首個混凝土C-MiC模塊化項目，也是北京市老舊小區(qū)首批以“原拆原建”模式進行城市更新的試點項目。原建筑于70年代建設(shè)，占地面積374平米，建筑面積1194平米，是一棟5層的單體住宅，共20戶。

根據(jù)中建海龍對項目的分析，整個建設(shè)過程相比現(xiàn)澆技術(shù)體系，工期縮短75%以上，固廢減少75%以上，現(xiàn)場用工減少70%。

現(xiàn)場參觀后，考察團就建造技術(shù)體系、規(guī)劃和建筑設(shè)計、政策和經(jīng)濟三個層面的問題與中建海龍項目組進行了討論。

箱式模塊最大的優(yōu)勢是現(xiàn)場作業(yè)量及作業(yè)時間大幅縮短，這給居民帶來的好處是在外居住的周轉(zhuǎn)時間從兩三年縮短為三個月，節(jié)約了相當(dāng)可觀的租金；同時，現(xiàn)場擾民的時間也大幅縮短。因此無論是當(dāng)事人還是周邊居民，都對這種建造模式很滿意。

在所有的工業(yè)化建造模式中，箱式模塊對設(shè)計的集成度要求是最高的。設(shè)計必須按照產(chǎn)品設(shè)計的思維，采用并行工程的模式，把傳統(tǒng)的串行設(shè)計流程中的所有深化設(shè)計都前置至方案策劃階段，各項設(shè)計均要達到生產(chǎn)與安裝的深度要求，且不能隨意變動。

例如，傳統(tǒng)的現(xiàn)澆項目的建筑設(shè)計不會考慮運輸和吊裝的問題，因為運輸至現(xiàn)場的基本上是材料，運輸和吊裝都采用常規(guī)工具。但是箱式模塊建筑的體積和重量是超常規(guī)的，其運輸條件和現(xiàn)場吊裝條件是決定項目建設(shè)是否可行的第一要素。箱式模塊長度尺寸受運輸車長限制（一般不宜超過12米），寬度受交通管理限制（一般不超過4米），高度受道路通行高度限制（一般不超過4米），這個尺寸取決于道路中的橋涵尺寸、有軌電車的電線高度等。模塊尺寸確定后還要考慮施工現(xiàn)場道路的寬度、轉(zhuǎn)彎半徑、荷載等因素。本項目汽車吊最大吊重350噸，自重35噸，由于項目正好在緊鄰寬度為兩車道的市政道路，運輸車和吊車的作業(yè)都不受影響。但如果項目位于居民區(qū)內(nèi)部，一般情況下都存在道路狹窄和作業(yè)面狹小的現(xiàn)象，大噸位的箱式模塊可能就無法運送和吊裝了，這個時候就要考慮用更輕型的部品進行現(xiàn)場組裝了。

因此，模塊化建筑應(yīng)該進行更為詳盡的分類，才能有利于在更大的范圍內(nèi)應(yīng)用。筆者建議在專業(yè)和空間形態(tài)兩個層面上進行分類（詳見拙作《工業(yè)化建造模式的數(shù)字化比較研究》）：

首先，從專業(yè)層面上可分為建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝修四類模塊。

其次，從空間形態(tài)上可分為從零位到三維模塊。零維模塊就是各種連接件、固定裝置等，如螺絲螺母、焊點等；一維模塊就是各種桿件；二維模塊指各種墻板、樓板、屋蓋等；三維模塊就是目前應(yīng)用較廣的箱式模塊。

在方案設(shè)計階段，要根據(jù)項目的具體條件選定適用的技術(shù)體系和模塊類型，不是所有的項目都適用箱式模塊。如前所述，某些道路和作業(yè)面狹窄的舊城改造項目，可能更適合人力或簡單機械能夠操作的一維和二維模塊。

目前，箱式模塊最大的短板是成本。本項目測算的建安造價為10000元/平米。如果純粹只考慮初始建造投資的話，與其它技術(shù)體系相比，箱式模塊的造價無疑是最高的。但成本問題不僅要從人文、社會、經(jīng)濟、政策等多維度去考量，更要站在全生命周期的角度去平衡。初始投資高可能意味著產(chǎn)品的品質(zhì)高，相應(yīng)地可以降低后期的運維成本。從時間成本、資金成本、勞動力成本及運維成本等維度考量，有時候初始投資高的項目，站在投、建、管、運的全生命周期的角度，其總投資反而是低的。但目前建筑業(yè)對項目的評價標(biāo)準是分段式的，投資評價只考慮初始投資即建安造價，而時間成本、資金成本、運維成本等統(tǒng)統(tǒng)不考慮，因而甲方往往在項目前期一味壓低建安造價，包括前期的設(shè)計費，往往造成項目中后期工期延長、運維費用高昂的現(xiàn)象，總成本反而是高的。其實，在北京這樣的一線城市，與房價相比，建安成本的高低并不重要。

本項目由于是原拆原建的城市更新項目，因此在規(guī)劃上不允許新建建筑的輪廓線超出原建筑的輪廓線，建筑設(shè)計只能在內(nèi)部局部微調(diào)。盡管內(nèi)部空間比原建筑有些改進，但現(xiàn)場的實際感受是空間逼仄，哪個房間都不好用。畢竟是70年代設(shè)計的住宅戶型，早已不再適用了。實際上，這種戶型如果改為一居室就是一個非常舒服的戶型。本項目在結(jié)構(gòu)上也考慮了未來改造的可能性，每個戶型四周的分戶墻是承重的剪力墻結(jié)構(gòu)，而戶內(nèi)的分室墻則是輕質(zhì)結(jié)構(gòu)，便于今后的自行改造（見下圖）。然而，由于沒有實現(xiàn)不降板的同層排放，廚房和衛(wèi)生間的位置是不能隨意變動的。這又多少限制了今后改造的可能性。

由于本項目的改造范圍僅限于原建筑紅線內(nèi)，紅線外的市政管線沒有更新，樓內(nèi)供水壓力不足，五層以上必須通過非負壓加壓設(shè)備以保障供水。這又反映了城市更新中的一個普遍問題，即建筑更新后市政管線能否滿足現(xiàn)代人的用水需求。原建筑建于70年代，當(dāng)時的人都是每周去澡堂子的洗一兩次澡，而現(xiàn)代人幾乎每天都洗澡，因此現(xiàn)在的用水量可能是過去的六七倍。顯然，現(xiàn)存管線的供水量無法滿足需求，唯有更換紅線外的市政管線。然而，管線問題解決后，自來水廠的供水能力又可能變成新的問題。所以說，城市更新是個系統(tǒng)工程，像中醫(yī)一樣，要把全身的系統(tǒng)都協(xié)調(diào)好，才能把病好。頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳只是把矛盾轉(zhuǎn)移了，并沒有真正解決問題。等到居民真的住進新房了，如果用不上水，又將引發(fā)新的矛盾。

供水系統(tǒng)問題僅僅是城市更新中諸多問題之一，同樣地，單體建筑更新后如何解決社區(qū)中心、停車、用電量等問題也同樣重要，這類最基礎(chǔ)的問題其實反映了更高層面的規(guī)劃問題，即如何在城市更新中提升公共服務(wù)和市政基礎(chǔ)設(shè)施的問題。

城市更新不僅是建造技術(shù)的選擇問題，也不僅是造價高低的問題。城市是復(fù)雜巨系統(tǒng)，城市更新則是系統(tǒng)工程。在城市更新項目初始，就需要把與人相關(guān)的所有因素在設(shè)計方案中統(tǒng)籌考慮，包括但不限于居民、政府、承建方、政策、經(jīng)濟、心理、地理、風(fēng)土人情等，很難有完美的設(shè)計方案，只能求得相對合理的。

當(dāng)然，所有的問題的基點都是資金問題，這就引出了最重要的政策和經(jīng)濟問題。

本項目的更新政策是由住戶和政府共同分擔(dān)建安成本，相當(dāng)于個人集資與政府補貼相結(jié)合的模式。這個政策對政府而言完全是投入，在經(jīng)濟上沒有任何收益。對于居民而言，改造后新房的溢價完全歸居民所有，因此項目能夠順利推進。由此引發(fā)了以下若干問題：

第一，試點項目的這種模式，是否存在大規(guī)模推廣和復(fù)制的可行性？政府可以負擔(dān)一棟樓，但更大規(guī)模的項目是否仍有能力負擔(dān)？

第二，用公共財政費用補貼少數(shù)居民建房的費用是否合理？新房的增值部分是否應(yīng)該由居民和政府共享？

第三，盡管居民只負擔(dān)建造成本的一部分，是否仍有一部分居民沒有能力支付，該如何處理？

第四，今后如果需要更換紅線外的市政管線，費用由誰來支付？

第五，這種原拆原建項目是否應(yīng)該借機增加一些公共服務(wù)設(shè)施以提升城市化水平，例如社區(qū)活動中心、醫(yī)療站等？費用由誰來承擔(dān)？由于小范圍的原拆原建無法植入公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，是否應(yīng)該考慮更大范圍的更新？

根據(jù)筆者十幾年從事城市更新項目的經(jīng)驗總結(jié)，拆遷安置政策是項目前期策劃最重要的工作，需要進行相當(dāng)長時間的調(diào)查和研究，然后制定一個邏輯嚴密的經(jīng)濟模型，以使項目所有相關(guān)方都有收益。例如新房的增值部分如果有分享機制，則上述很多問題就能夠相應(yīng)解決。前期策劃是平衡項目各方利益的基礎(chǔ)工作，是項目能否成功的關(guān)鍵。其中當(dāng)然還包括技術(shù)體系的策劃。如前所述，城市更新是個系統(tǒng)工程，政策和經(jīng)濟才是決定性的要素。建安造價僅僅是經(jīng)濟要素的組成部分而已。

2022年，筆者組建了由十幾家單位組成的科研團隊，針對深圳市的工業(yè)化建造模式進行了為期一年的調(diào)研，本次調(diào)研使得團隊對模塊化建筑有了全新的認識，并共同完成了《工業(yè)化建造模式的數(shù)字化比較研究與應(yīng)用》的編寫工作。此次針對北京市城市更新的考察，又使我們堅定了繼續(xù)推進模塊化技術(shù)體系的信心。模塊化建筑在中國未來的城市更新大潮中必將成為最重要的技術(shù)支撐體系。