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江蘇：讓老舊小區(qū)換新顏、春常在，這些難題需加快破解

2021年05月27日

打印0條評(píng)論來(lái)源：新華日?qǐng)?bào)·交匯點(diǎn)

5月26日，江蘇省十三屆人大常委會(huì)第二十三次會(huì)議審議了省政府提交的《關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造情況的報(bào)告》。報(bào)告顯示，經(jīng)過(guò)連續(xù)4年努力，改造取得階段性成果，惠及800多萬(wàn)人。到“十四五”末，全省還有4828個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)需要改造。如何解決改造中普遍遇到的業(yè)主達(dá)成共識(shí)難、資金籌集難、長(zhǎng)效管理難等問(wèn)題，既讓老舊小區(qū)換新顏，又讓它們“青春”常在？

連續(xù)4年，列入民生實(shí)事工程

“截至2020年底，全省累計(jì)改造2000年前建成的老舊小區(qū)8729個(gè)，涉及建筑面積24291萬(wàn)平方米。”代表省政府到會(huì)作報(bào)告的省住建廳黨組書記顧小平表示，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重要的民生工程，江蘇連續(xù)4年將其列入年度民生實(shí)事，予以強(qiáng)力推進(jìn)。

為配合報(bào)告審議，4月初部分省人大常委會(huì)委員、省人大代表赴無(wú)錫、揚(yáng)州等市調(diào)研。綜合調(diào)研情況，省人大常委會(huì)環(huán)境資源城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)認(rèn)為，江蘇城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作取得階段性成效。調(diào)研報(bào)告指出，通過(guò)改造，老舊小區(qū)普遍存在的基礎(chǔ)設(shè)施老化、居住環(huán)境臟亂差等問(wèn)題得到有效解決，公共服務(wù)配套短缺的問(wèn)題得到緩解，群眾居住質(zhì)量得到明顯改善，城市環(huán)境面貌也得到提升。調(diào)研組對(duì)各地嚴(yán)格項(xiàng)目質(zhì)量管理予以肯定，認(rèn)為改造重視工程質(zhì)量管理、注意督促工程參建單位落實(shí)主體責(zé)任。

記者注意到，老舊小區(qū)改造有許多亮點(diǎn)，如揚(yáng)州在改造現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立群眾意見征詢站、主材公示點(diǎn)，主動(dòng)接受群眾監(jiān)督；南京將改造計(jì)劃通過(guò)媒體公布，改造中組織群眾觀摩評(píng)價(jià)，改造后向市人大提交審議老舊小區(qū)改造情況的專題報(bào)告，邀請(qǐng)市人大視察監(jiān)督。

“開門改造”，是江蘇城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的重要特點(diǎn)。顧小平說(shuō)：“老舊小區(qū)改造是群眾身邊事，工作推進(jìn)必須深入了解群眾意愿。”市政配套設(shè)施不完善等補(bǔ)短板問(wèn)題，作為改造“必選項(xiàng)”，政府兜底負(fù)責(zé)；居民共商共謀共同出資改造其他問(wèn)題，作為改造“可選項(xiàng)”；改哪些項(xiàng)目，由居民“點(diǎn)菜”。

5月22日，常州市鐘樓區(qū)永紅街道清潭新村老舊小區(qū)改造方案公示結(jié)束。街道經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心主任葉棟介紹，街道發(fā)放6000多份問(wèn)卷，結(jié)合群眾反饋、社區(qū)日常管理中發(fā)現(xiàn)的短板、兩輪居民代表見面會(huì)意見，確定改造方案。公示期間，工作人員還帶著方案，挨家挨戶就垃圾分類收集點(diǎn)、健身廣場(chǎng)等具體點(diǎn)位收集意見，8100多戶居民對(duì)方案的支持率達(dá)98.5%。連云港住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，今年該市要改造145個(gè)老舊小區(qū)，將全部通過(guò)問(wèn)卷等形式詳細(xì)了解居民訴求。問(wèn)卷包括20項(xiàng)備選需求，請(qǐng)居民從中選出最迫切的10項(xiàng)。

實(shí)踐表明，江蘇老舊小區(qū)改造找準(zhǔn)了“急難愁盼”，改到群眾心坎上。例如圍繞上下樓難，截至2020年底全省加裝電梯1878部，總量居全國(guó)各省份第二；又如圍繞停車難，江蘇實(shí)施停車便利化工程，采取利用邊角地新增車位、拆違補(bǔ)增車位、與周邊學(xué)校和企事業(yè)單位錯(cuò)峰停車、運(yùn)用智慧停車系統(tǒng)等多種方式，緩解停車難。

一些普遍性難題，需研究解決

目前，老舊小區(qū)改造遇到一些普遍性難題，需要充分研究、創(chuàng)新思路、推動(dòng)解決。

眾口難調(diào)，居民中“多數(shù)”與“少數(shù)”意見難統(tǒng)一。顧小平說(shuō)，老舊小區(qū)改造是一個(gè)典型的居民意見“大同小異”的民生項(xiàng)目，要求改造的大方向相同，而具體改造的小意見不同。省人大常委會(huì)環(huán)資城建委調(diào)研也發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)利益關(guān)系及住戶人員構(gòu)成復(fù)雜，居民訴求不盡相同，少數(shù)居民過(guò)分關(guān)注個(gè)人利益，意見難以統(tǒng)一，如增設(shè)停車位需要移植或調(diào)整綠化布局，沒有停車需求的群眾會(huì)反對(duì)；底層住戶對(duì)增設(shè)電梯普遍持反對(duì)意見，導(dǎo)致既有住宅加裝電梯進(jìn)展緩慢。

“三分改七分管”，做好老舊小區(qū)改造的“后半篇文章”，對(duì)長(zhǎng)期有效維護(hù)改造成果意義重大。從省人大常委會(huì)環(huán)資城建委調(diào)研看，一些地方對(duì)此重視和投入不足，沒有做到改造建設(shè)與后續(xù)管理同謀劃、同部署，出現(xiàn)一些問(wèn)題。從小處看，有的小區(qū)改造后的防盜門、樓道燈等出了保質(zhì)期就無(wú)人管護(hù)；往大處說(shuō)，部分住戶強(qiáng)調(diào)權(quán)利較多而不愿履行義務(wù)，物業(yè)費(fèi)收繳難成為引入專業(yè)化、市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)的一大障礙。

省住建廳介紹，各地在“硬件”升級(jí)的基礎(chǔ)上，配套“軟件”服務(wù)，在物業(yè)服務(wù)上有過(guò)國(guó)企、民辦、自治等各種探索，但老舊小區(qū)居民“花錢購(gòu)買物業(yè)服務(wù)”的意識(shí)還較為缺乏，長(zhǎng)效管理機(jī)制有待完善。

資金是改造工程成敗的關(guān)鍵之一。各地下了大力氣多渠道籌措資金，但目前大多依靠政府推動(dòng)。2018年至今，全省申請(qǐng)和安排各類補(bǔ)助資金共計(jì)23.99億元，其中，省財(cái)政安排5.5億元專項(xiàng)資金，申請(qǐng)獲得中央財(cái)政補(bǔ)助資金12.93億元，申請(qǐng)獲得中央預(yù)算內(nèi)投資資金5.56億元。省人大常委會(huì)環(huán)資城建委調(diào)研亦顯示，各地普遍反映籌措資金壓力較大。2021年1130個(gè)老舊小區(qū)的改造任務(wù)，資金需求量近百億元，這些資金主要靠基層政府承擔(dān)，中央和省級(jí)財(cái)政補(bǔ)助較少，上下對(duì)接也較難。

政府全部兜底難度大，市場(chǎng)化改造又受限于對(duì)盈利的認(rèn)識(shí)。一方面，改造內(nèi)容主要是完善基礎(chǔ)設(shè)施和功能性設(shè)施，經(jīng)濟(jì)效益不明顯，導(dǎo)致社會(huì)資本參與積極性不高，甚至申請(qǐng)使用地方政府專項(xiàng)債券都存在較大困難。另一方面，改造后的老舊小區(qū)普遍升值較大，理論上社會(huì)資本參與有可盈利空間，但居民普遍存在依靠政府兜底的心態(tài)，分享升值部分的意愿不強(qiáng)。顧小平坦言：“吸引社會(huì)資本參與的方法、成功案例不多，盈利模式有待進(jìn)一步創(chuàng)新破解。”

創(chuàng)新模式，有效維護(hù)改造成果

為避免“一改了之”，江蘇擬將改造后的長(zhǎng)效管理機(jī)制建設(shè)納入改造方案，并積極推動(dòng)物業(yè)服務(wù)管理全覆蓋。對(duì)此，省人大常委會(huì)環(huán)資城建委建議，暫時(shí)不具備引入專業(yè)化服務(wù)企業(yè)條件的，政府要托底提供基本物業(yè)服務(wù)，同時(shí)鼓勵(lì)各地因地制宜，組建非盈利性物業(yè)服務(wù)實(shí)體提供基本物管。

5月初，無(wú)錫公布第一批20項(xiàng)“我為群眾辦實(shí)事”項(xiàng)目清單，“老小區(qū)·新管家”是其中一項(xiàng)。“我們推進(jìn)國(guó)有物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)，要求企業(yè)首先談服務(wù)，先不談收費(fèi)，用服務(wù)打動(dòng)居民后，再發(fā)動(dòng)居民自愿交物業(yè)費(fèi)。”無(wú)錫市住建局物業(yè)處處長(zhǎng)施冬雷介紹，過(guò)去很多老舊小區(qū)沒有物業(yè)，居民沒有交物業(yè)費(fèi)習(xí)慣，物業(yè)企業(yè)一進(jìn)駐就談收費(fèi)，容易讓居民抵觸。據(jù)悉，無(wú)錫市無(wú)物業(yè)管理的老舊小區(qū)共計(jì)494個(gè)，涉及居民25萬(wàn)多戶。截至5月初，國(guó)有物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐320個(gè)老舊小區(qū)，實(shí)施常態(tài)化管理。該市計(jì)劃到今年10月底，完成國(guó)有物業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)全覆蓋，讓群眾住得更舒心。

長(zhǎng)期可持續(xù)的改造，要確保資金有不斷的源頭活水。據(jù)介紹，江蘇將推動(dòng)各地探索建立政府與社會(huì)力量合理共擔(dān)改造資金的機(jī)制，通過(guò)政府采購(gòu)、新增設(shè)施有償使用、落實(shí)資產(chǎn)權(quán)益等方式，吸引社會(huì)力量參與老舊小區(qū)改造和運(yùn)營(yíng)管理，推動(dòng)企業(yè)從“一次性高利潤(rùn)”向“長(zhǎng)期可持續(xù)性低利潤(rùn)”業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型；創(chuàng)新模式，通過(guò)大片區(qū)統(tǒng)籌或相鄰項(xiàng)目捆綁改造等“以豐補(bǔ)歉”方式，實(shí)現(xiàn)資金平衡和空間資源最優(yōu)化配置。

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造為公共資金投入性質(zhì)，而居民房屋是私有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。有鑒于此，省人大常委會(huì)環(huán)資城建委建議，老舊小區(qū)改造標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以“保基本”為主，既盡力而為又量力而行，各地要根據(jù)不同經(jīng)濟(jì)、技術(shù)條件和居民意愿，細(xì)化本地區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造具體標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，各地應(yīng)廣泛動(dòng)員挖潛，如鼓勵(lì)推動(dòng)電力、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位履行社會(huì)責(zé)任，出資參與小區(qū)相關(guān)管線改造提升；引導(dǎo)社會(huì)力量以市場(chǎng)化方式參與老舊小區(qū)改造，通過(guò)新增設(shè)施有償使用、落實(shí)資產(chǎn)權(quán)益等辦法吸引相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)投資參與；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大信貸支持力度，各地及時(shí)向金融機(jī)構(gòu)通報(bào)老舊小區(qū)改造規(guī)劃、年度計(jì)劃以及相關(guān)項(xiàng)目情況，通過(guò)項(xiàng)目推薦、銀企座談等方式，為金融機(jī)構(gòu)對(duì)接支持老舊小區(qū)改造項(xiàng)目創(chuàng)造條件。

繼續(xù)強(qiáng)力推進(jìn)，兌現(xiàn)莊嚴(yán)承諾

根據(jù)江蘇各地城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造“十四五”規(guī)劃，全省還有4828個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)尚未改造，涉及建筑面積約1.1億平方米、居民約130萬(wàn)戶，任務(wù)仍然很繁重。2021年江蘇將改造1130個(gè)老舊小區(qū)，任務(wù)量是去年的2倍多。截至4月底，240個(gè)已進(jìn)場(chǎng)施工，其余890個(gè)在開展前期工作。

省住建廳表示，為確保年底前高質(zhì)量完成改造任務(wù)，兌現(xiàn)對(duì)全省人民的莊嚴(yán)承諾，住建部門將推動(dòng)尚未開工的項(xiàng)目盡快開工，已開工的項(xiàng)目加快進(jìn)度，竣工項(xiàng)目盡快組織驗(yàn)收。此外，4月省住建廳與國(guó)家開發(fā)銀行江蘇省分行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行江蘇省分行簽約，政策性金融將全面支持江蘇老舊小區(qū)改造。

“接下來(lái)，我們將開展‘美好環(huán)境和幸福生活共同締造’活動(dòng)，將民主協(xié)商貫穿于改造全過(guò)程，充分尊重居民意愿，讓居民參與到小區(qū)改不改、怎么改的決策之中。”顧小平表示，優(yōu)先把居民改造意愿強(qiáng)、參與度高的小區(qū)納入下一年度改造項(xiàng)目庫(kù)，同時(shí)積極引導(dǎo)居民通過(guò)直接出資、使用（補(bǔ)繳、續(xù)籌）住宅專項(xiàng)維修資金、提取住房公積金、讓渡小區(qū)公共收益等方式支付相關(guān)改造費(fèi)用，并通過(guò)捐資捐物、投工投勞等方式支持改造。

江蘇推進(jìn)老舊小區(qū)改造，還將更加聚焦難點(diǎn)痛點(diǎn)，特別是針對(duì)老舊小區(qū)老年住戶占比較高的現(xiàn)狀，加大力度推動(dòng)各地將既有多層住宅加裝電梯、無(wú)障礙設(shè)施建設(shè)、養(yǎng)老服務(wù)等適老化改造作為老舊小區(qū)改造的重要內(nèi)容。顧小平介紹：“重點(diǎn)突出加裝電梯工作，總結(jié)推廣南京市成熟的經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ剑苿?dòng)各地老舊小區(qū)加裝電梯實(shí)現(xiàn)較大突破。全面提升老舊小區(qū)‘水電氣信’等基礎(chǔ)設(shè)施水平，利用閑置土地、房屋，建設(shè)社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、助餐、保潔等服務(wù)設(shè)施，配建停車設(shè)施，完善菜市場(chǎng)、便利店等配套設(shè)施。”

省人大常委會(huì)環(huán)資城建委提醒，上述改造分屬不同部門單位，水電氣等專營(yíng)單位大部分屬垂直管理，地方難以協(xié)調(diào)推進(jìn)。前期調(diào)研顯示，牽涉面廣有時(shí)會(huì)帶來(lái)整體推進(jìn)協(xié)調(diào)難度大、條線工作對(duì)接不暢等難題，導(dǎo)致群眾期盼的改造內(nèi)容有的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，有的工程建設(shè)進(jìn)度不能協(xié)調(diào)一致，“反復(fù)挖”“來(lái)回修”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。建議進(jìn)一步加大統(tǒng)籌推動(dòng)力度，及時(shí)研究解決新情況、新問(wèn)題，形成分工明確、上下聯(lián)動(dòng)、有效對(duì)接、齊抓共管的工作格局。

記者獲悉，江蘇將充分發(fā)揮省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組作用，協(xié)調(diào)解決改造過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題和困難；推動(dòng)各地組建多部門參與的聯(lián)合辦公機(jī)構(gòu)或工作專班，強(qiáng)化協(xié)作配合，切實(shí)解決老舊小區(qū)電力、通訊、有線電視等管線改造提升難題。