保障性租賃住房將是“十四五”期間重點發(fā)展方向：

　　政策層面：2020年11月黨中央首次提出擴大保障性租賃住房供給。2021年7月，國辦針對保障性租賃住房出臺了22號文，第一次明確了國家層面住房保障體系的頂層設(shè)計。我們測算“十四五”期間全國新增保障性租賃住房或超800 萬套(間)，占“十三五”期間累計商品住宅房屋竣工總面積的比重為11.6%(中性測算)。

　　資金層面：保障性租賃住房并不能等同于廉租房的概念，其市場化程度更高、租金回報或接近市場水平。保障性租賃住房與REITs 相結(jié)合，解決前者項目資本回收期過長的問題，提供了退出渠道和大規(guī)模低成本資金(權(quán)益資金)，也能夠提升社會資本的參與熱情，促進保障性租賃住房市場的加速發(fā)展。

　　保障性租賃住房：經(jīng)濟性讓位于政策導(dǎo)向，提前交付可創(chuàng)造時間價值經(jīng)濟性讓位于政策導(dǎo)向：相較于房地產(chǎn)開發(fā)商將經(jīng)濟效益作為首要考慮因素，中央及地方政府在主導(dǎo)相關(guān)項目時，更加注重契合宏觀政策導(dǎo)向，將相關(guān)政策規(guī)定作為首要考慮要素，而將經(jīng)濟效益放在次要位置。故而政府主導(dǎo)項目將傾向于盡可能提高其中的綠色建筑、裝配式建筑占比，并提高相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)(如裝配化率)。

　　提前交付創(chuàng)造時間價值：租賃住房提前交付意味著提前產(chǎn)生租金，而裝配式建筑最重要的優(yōu)勢之一即工期節(jié)約。我們假設(shè)保障房租賃價格為40 元/平米/月，若結(jié)構(gòu)部分及裝修部分總計節(jié)約9 個月左右工期，則對應(yīng)租金價值為360 元/平米。此部分租金價值可部分覆蓋裝配式建筑/裝修的靜態(tài)成本增長。

　　投資建議：保障性租賃住房將是裝配式與綠色建筑的重大發(fā)展機遇，我們預(yù)測“十四五”期間，僅僅保障性租賃住房將分別為裝配式PC、鋼結(jié)構(gòu)、裝配式裝修帶來超12%、24%、190%的增量市場空間(面積口徑)；若考慮裝配化率提升，則行業(yè)產(chǎn)值規(guī)模增量更明顯。此外，隨著行業(yè)規(guī)模擴容，規(guī)模效益下裝配式成本或?qū)⒅鸩浇档汀I(yè)主接受度亦將提升，裝配式行業(yè)長期將進入良性發(fā)展階段。

　　鋼結(jié)構(gòu)方向：重點推薦鴻路鋼構(gòu)、精工鋼構(gòu)，建議關(guān)注富煌鋼構(gòu)、杭蕭鋼構(gòu)；裝配式裝修方向：重點推薦北新建材，建議關(guān)注亞廈股份、柯利達、金螳螂；裝配式PC 方向：重點推薦中鐵裝配，關(guān)注筑友智造科技(H 股)；MIC 建筑或為下一代革命：建議關(guān)注中國建筑國際(H 股)；此外，看好裝配式建筑設(shè)計及配套的第三方服務(wù)，建議關(guān)注華陽國際、深圳銳捷；保障性租賃住房同時將帶來綠色建筑建材相關(guān)的投資機會，綠色建筑保溫節(jié)能材料重點推薦魯陽節(jié)能，low-E 玻璃重點推薦旗濱集團、南玻A，綠色星級檢測評價建議關(guān)注國檢集團。

　　風(fēng)險分析：保障性租賃住房經(jīng)營虧損風(fēng)險，保障性租賃住房推進不及預(yù)期風(fēng)險，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 推進不及預(yù)期風(fēng)險，鋼結(jié)構(gòu)行業(yè)滲透率不及預(yù)期風(fēng)險。

（責(zé)任編輯：何雯麗）

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[責(zé)任編輯：Susan]關(guān)鍵詞： 保障性*租賃住房*綠色*裝配式建筑*發(fā)展