助力城市更新，南京108個老舊小區(qū)“靚”了！

2021年12月30日

讓全市108個老舊小區(qū)改造升級，這是南京今年初確定的重要民生實事！

　　尊重居民意愿，畫出最大同心圓；完善配套政策，制定分類清單；嚴(yán)把“三關(guān)”（材料質(zhì)量關(guān)、施工質(zhì)量關(guān)、工程進(jìn)度關(guān)），做好“三公開”（設(shè)計公開、內(nèi)容公開、監(jiān)督公開）；點面結(jié)合提升改造效能……南京在推動新一輪老舊小區(qū)改造中，不僅讓108個小區(qū)面子“靚”了，里子也更“實”了。

　　南京“舊改經(jīng)驗”曾兩次獲列住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機(jī)制清單。在今年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部進(jìn)行的“我為群眾辦實事”實踐活動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目經(jīng)驗交流會上，堯安新村北院、崗虹苑小區(qū)獲邀分享各自的“舊改經(jīng)驗”。

　　聽民聲破難題，把居民心愿“寫”在改造現(xiàn)場

　　老舊小區(qū)里，失修、失管、失養(yǎng)，以及市政配套設(shè)施不完善等現(xiàn)象的存在，影響著居民的生活質(zhì)量。改什么？怎么改？南京力推“共同締造”的理念，今年108個小區(qū)改造中，累計召開的居民議事會多達(dá)數(shù)百場。

　　建于上世紀(jì)90年代、共有12棟建筑的玄武區(qū)雙拜崗151號小區(qū)今年啟動改造后，玄武城建集團(tuán)聯(lián)合街道、社區(qū)共召開了多達(dá)23場的居民議事會，并先后進(jìn)行了7輪入戶意見征求。如何將居民們的集中訴求“寫”進(jìn)改造工程現(xiàn)場？玄武城建集團(tuán)又召集施工方對方案進(jìn)行了17次調(diào)整、優(yōu)化。

　　雨花臺區(qū)龍福花園小區(qū)啟動改造前，專門在現(xiàn)場設(shè)立居民接待點，并由專人負(fù)責(zé)接待；同時召集社區(qū)、街道、居民、設(shè)計院人員等共同參與居民議事會、上門進(jìn)行問卷調(diào)查。

　　建鄴區(qū)秉持“民主改造、改造為民”的理念，在一個個工程現(xiàn)場設(shè)置居民意見接待點，通過居民議事會列改造“清單”，聘請群眾監(jiān)督員全程監(jiān)督。

　　鼓樓區(qū)五所村小區(qū)改造工程改變了原有招標(biāo)模式，改為點菜下單，清單招標(biāo)——屬地街道召開居民議事會，針對群眾最關(guān)心、最迫切的熱點訴求，形成“N+X”菜單，然后根據(jù)菜單進(jìn)行設(shè)計，最后依據(jù)清單招標(biāo)確定施工單位。

　　“改造之前，先走進(jìn)崗虹苑小區(qū)居民家中開展調(diào)研，發(fā)放‘市民意愿調(diào)查表’，在每個單元口張貼《致小區(qū)全體居民的一封信》，做到問需于民、問計于民。”秦淮房產(chǎn)經(jīng)營公司綜合計劃科科長周軍介紹，統(tǒng)計好居民們的急事、難事并制定需求清單后，他們才確定任務(wù)目標(biāo)。而在項目正式實施前，街道、社區(qū)、物業(yè)等部門和單位又先后組織了6場居民議事會，介紹項目設(shè)計方案并進(jìn)行不斷優(yōu)化修改。

　　“居民反映最多的主要集中在房屋滲漏、停車與綠化的協(xié)調(diào)、飛線充電安全隱患等。”龍福花區(qū)小區(qū)改造施工負(fù)責(zé)人袁鉆良告訴記者，進(jìn)場前，該小區(qū)不僅底層違建眾多，屋頂也是各種私搭亂設(shè)，隔熱層風(fēng)化無用，防水層被嚴(yán)重破壞。而建筑的外墻因墻面脫落嚴(yán)重，滲漏也非常嚴(yán)重。工程施工后，屋頂違建全部被拆除，隔熱板全部進(jìn)行了更換，屋頂、墻體防水也全部重做，施工后的幾場大雨，工程已成功接受了檢驗。

　　破解居民詬病多年的小區(qū)停車難，各個改造項目也是用足心思巧挖空間——

　　鼓樓區(qū)五所村小區(qū)改造項目負(fù)責(zé)人曹俊介紹，對小區(qū)雜樹雜草清除后重新對綠化景觀進(jìn)行提檔升級，小區(qū)道路利用面積多出了5000多平方米，除了增設(shè)一部分行人健身步道外，主要用于解決機(jī)動車和非機(jī)動車停車充電難題，停車泊位一下子增加了200個，新建的2處非機(jī)動車車棚增設(shè)了30組充電樁。

　　秦淮區(qū)崗虹苑小區(qū)入住了952戶居民，此前停車位不足200個。改造中，一方面聯(lián)合街道拆除小區(qū)內(nèi)違建，另一方面上門勸說一樓住戶騰空門前占用的公共空間，最終“挖”出50多個停車位。

　　堯安新村北院入住了400多戶居民，此前只有40多個停車位。改造過程中，街道多次與一墻之隔的企業(yè)協(xié)商，將該企業(yè)一處2000平方米堆料場重新利用，一下子增加了100多個停車位；同時，通過對小區(qū)空間優(yōu)化又增加了一部分停車位，目前所有車位全部實行“共享”，既保證了白天企業(yè)員工上班有車位可停，也解決了居民晚上回來“搶車位”的問題。

　　不求“大效果”，將“宜居”置入居民幸福賬單

　　記者近日走進(jìn)崗虹苑小區(qū)看到，小區(qū)外墻的底部為深棕色，上部為清爽的粉白色；樓道窗全部是嶄新的，但曬衣架、空調(diào)罩等告別了過去改造中的“統(tǒng)一”模式。“工程從使用人群的功能需求為出發(fā)點，更注重宜居和實用，而不是外觀的統(tǒng)一，通過對建筑的外立面、內(nèi)樓道、屋頂?shù)冗M(jìn)行改造，徹底解決了滲水問題。”周軍介紹，小區(qū)1/3以上是60歲以上老人，他們需要的是下樓有可以活動的空間，改造中，在界定好人行、車行路徑后，打造了一條串聯(lián)小區(qū)主要休憩活動點的健身步道空間。

　　崗虹苑小區(qū)靠近鐵道的圍墻邊是一處茂密的松樹林，原先因長期缺乏打理加之各種垃圾亂堆亂棄，成為居民投訴多年的“臟亂差”。眼下，這里已“升級”成為小型休閑廣場，不僅栽植了各種綠植，實現(xiàn)四季有景，還安裝了各種健身器材。“小區(qū)空間有限，但在改造過程中充分梳理小區(qū)的現(xiàn)狀活動空間，盤活了樓幢間的存量空間、低效綠地空間，一口氣打造出了‘六享’活動空間，即享樂（集中活動）空間、享美（交流活動）空間、享趣（兒童活動）空間、享健（健身活動）空間、享福（老年活動）空間、享便（入戶活動）空間。”周軍說。

　　龍福花園小區(qū)的改造也徹底告別了此前的“六統(tǒng)一”，“以前追求的是‘大效果’，現(xiàn)在更注重‘宜居’。”袁鉆良告訴記者，例如，小區(qū)綠化量的優(yōu)化提升、樓道照明系統(tǒng)、小區(qū)安防系統(tǒng)的升級等。

　　玄武區(qū)雙拜崗151號小區(qū)中央廣場有800平方米左右，過去多年雜樹雜草叢生，黃土裸露，私家車隨意停放。眼下，這里成了小區(qū)改造最大的亮點之一，變成了一個小游園，廊亭蜿蜒，各種綠植簇?fù)怼！熬G化需求是居民對宜居關(guān)注的重點，我們邀請設(shè)計單位對小區(qū)綠地重新盤整，通過多種植物的移栽和更新，達(dá)到‘三季有香，四季有綠，一年長青’的效果。”玄武城建集團(tuán)市政公司工作人員朱子宸介紹。

　　雨花臺區(qū)菊花小區(qū)原有綠化以杉樹為主，高大茂盛的枝干讓整個小區(qū)看起來陰沉沉，此輪改造中，杉樹進(jìn)行了適當(dāng)減量，補(bǔ)植了大量的桃樹、櫻花樹、桂花樹等，居民小院門口則栽植繡球、蝴蝶蘭等花卉植物。小區(qū)居民張女士告訴記者，她家住在2樓，此前樹木遮擋，幾乎終年不見陽光，現(xiàn)在推窗即景，“真舒心！沒想到小區(qū)可以這樣‘老來俏’。”

　　健園小區(qū)雖然是老小區(qū)，但這里也住著不少年輕人。改造中充分考慮到人群宜居需求的多樣性，進(jìn)行了各種個性化改造。例如，針對出行很不方便的居民，單元門門口就是斜坡式，而不是樓梯；針對幼兒玩樂需求，在對小區(qū)公共區(qū)域小廣場打造時，融入了兒童喜聞樂見的卡通繪圖等。

　　五所村小區(qū)改造過程中，不僅新建了3處小游園讓居民下樓聊天活動有地兒，還精心打造了3處運動廣場，其中1個廣場還設(shè)置了羽毛球場，另外兩處運動廣場則是布設(shè)的各類運動器材，滿足居民運動需求。

　　用足“繡花功”，消滅空中“蜘蛛網(wǎng)”

　　小區(qū)建成年代較久，各家網(wǎng)絡(luò)公司為保證居民日常使用，在樓道以及房屋外立面上隨意飛線，導(dǎo)致老舊小區(qū)內(nèi)樓道以及外立面線路雜亂，影響居民的日常生活且存在安全隱患。進(jìn)一步提升居民生活宜居度，今年老舊小區(qū)改造中，南京市同步推進(jìn)弱電線路改造，將空中“蜘蛛網(wǎng)”一并消滅。

　　近日，崗虹苑小區(qū)改造項目施工隊正在加緊完成原亂接線路的割接，同時拆除設(shè)置雜亂的室外光纜、室內(nèi)分光箱。據(jù)悉，該小區(qū)改造中對原有弱電線路進(jìn)行了“上改下”，通過統(tǒng)一施工、共享建設(shè)解決各家運營商通信線路需求。與此同時，也在“共享建設(shè)”中為未來小區(qū)的智能化建設(shè)需求留足空間，智能道閘、智能安防等未來盡可能有的智能化需求均通過一根5G管道解決，避免可能產(chǎn)生的二次開挖。

　　在堯安新村北院，抬頭仰望，不見一根拖拖掛掛的線纜。在這里，市住房保障和房產(chǎn)局等多部門協(xié)調(diào)聯(lián)動，實現(xiàn)了桿線下地。

　　消滅小區(qū)空中“蜘蛛網(wǎng)”，南京市今年專門出臺《老舊小區(qū)通信和廣電基礎(chǔ)設(shè)施改造工作的指導(dǎo)意見》，要求把各種管線改造整治作為老舊小區(qū)改造的必選項，納入基礎(chǔ)類改造內(nèi)容，弱電改造工程采取三網(wǎng)合一建設(shè)方案，共同新建地下管道、樓道線槽、光纖分纖箱等共享設(shè)施；對于不具備遷改入地條件的，在清理廢舊線纜的基礎(chǔ)上，通過捆扎、橋架固定的方式進(jìn)行整理……將好事辦好，《意見》提出遵循“誰使用誰建設(shè)、政府適當(dāng)獎補(bǔ)”的原則，各區(qū)主管單位可進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)貼；若小區(qū)改造項目竣工驗收后，相關(guān)管線單位再次提出遷改，將由管線單位承擔(dān)全部費用。該《意見》同時明確，老舊小區(qū)改造完成后，五年內(nèi)小區(qū)原則上不得開挖敷設(shè)管線；不允許再次私拉架空線纜，堅決杜絕飛線、增量架空線纜。

　　植入“海綿城市”理念，“會呼吸”的小區(qū)越來越多

　　建設(shè)“海綿城市”，不僅是凈化、美化城市的“面子”工程，更是改善城市品質(zhì)、提升群眾獲得感、幸福感的“里子”工程。

　　今年南京老舊小區(qū)改造中，試點植入了“海綿城市”理念，讓原先鋼筋混凝土“裹扎”的老舊小區(qū)開始暢快呼吸——

　　崗虹苑小區(qū)10棟旁邊的廣場經(jīng)過一番改造后新增了一處下沉式綠地，“這是一座會‘呼吸’的雨水花園，可結(jié)合雨落水管斷接技術(shù)，收集、儲存雨水澆灌周邊綠地。”改造工程相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，下沉式綠地收集雨水的箱池容積為16立方米，按照南京常年雨量計算，其一年收集的雨量可達(dá)1400立方米左右，將全部用于小區(qū)綠化澆灌。

　　崗虹苑小區(qū)是南京市首批老舊小區(qū)海綿化改造試點之一。“海綿城市理念”在這里應(yīng)用盡用，不僅小區(qū)所有人行道全部鋪設(shè)透水磚，休閑廣場的地面也全是透水瀝青，在一些新增的停車區(qū)域，鋪設(shè)的也是生態(tài)植草磚。

　　順應(yīng)“低碳、生態(tài)”的城市規(guī)劃建設(shè)理念，鼓樓區(qū)五所村小區(qū)在改造過程中也利用透水混凝土、下沉式綠地等“綠色”措施組織排水，以“慢排緩釋”和“源頭分散”控制為主要設(shè)計理念，最終將小區(qū)建設(shè)成“自然積存、自然滲透、自然進(jìn)化”的“海綿體”，從而避免和減少城市內(nèi)澇、降低徑流污染、緩解水資源短缺。記者在現(xiàn)場看到，小區(qū)幼兒園東側(cè)一條160多米長的道路經(jīng)過精心打造已變成一條海綿道路，兩側(cè)分布了7處下凹式綠地，占地面積超過了500平方米，其收集的雨水將儲存至附近收集池內(nèi)，用于小區(qū)日常綠化澆灌。在小區(qū)多個樓幢的附近也設(shè)置了別致的花箱——裝配式雨水花箱，這個長1.5米、寬1米的花箱，上部用于栽植各種綠植，下方則是一個0.8立方米的雨水收集箱。工程負(fù)責(zé)人曹俊介紹，該花箱與屋面雨水管聯(lián)通，待花箱收集池蓄滿后，雨水才會進(jìn)入市政雨水管網(wǎng)，“這樣既延遲了雨水集中排放造成的管網(wǎng)壓力，也避免了小區(qū)為增加綠化而大動‘手術(shù)’”。

　　雨花臺區(qū)龍福花園小區(qū)在改造過程中也見縫插針為小區(qū)打開“呼吸通道”，新打造的3個廣場、兒童樂園以及新增的停車泊位都是鋪設(shè)的透水瀝青。

　　拓展物業(yè)服務(wù)新場景，試點建設(shè)綠色社區(qū)

　　堯安新村北院小區(qū)改造，不僅立足于立面、道路、空中飛線治理等，在優(yōu)化小區(qū)布局后還增建了居民活動中心和居家養(yǎng)老服務(wù)中心。“老舊小區(qū)改造從‘盆景’變‘風(fēng)景’，除了顏值的提升，公共配套的持續(xù)完善和民生服務(wù)的提檔升級同樣必不可少。”堯化街道辦事處主任周朱偉近日在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部舉辦的“我為群眾辦實事”實踐活動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目經(jīng)驗交流視頻會上如是說。據(jù)悉，該街道所有小區(qū)改造過程中，始終堅持“居住宜老、設(shè)施為老、活動便老、服務(wù)助老、和諧敬老”為導(dǎo)向原則，通過加裝電梯、無障礙設(shè)施改造等方式進(jìn)行適老化改造，為老人們打造一個宜居生活家園。

　　玄武區(qū)雍園小區(qū)改造項目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該區(qū)圍繞國際消費城市中心區(qū)建設(shè)，將該小區(qū)融入“梅桃雍”歷史文化街區(qū)整體布局，通過全方位智慧技術(shù)加持，建立智慧化運營管理系統(tǒng)，通過集成智能門禁、AI監(jiān)控、人臉識別、消防預(yù)警、電動車充電監(jiān)控、400物業(yè)報修、智慧停車管理、居家（老人）一鍵呼叫等智慧應(yīng)用，讓小區(qū)更“安全”；并通過運用綜合性改造手段，對老人出行、用餐、休閑等方面涉及內(nèi)容進(jìn)行改造，讓小區(qū)老年居民老有所依、老有所養(yǎng)、老有所享，讓小區(qū)更“適老”。

　　不斷補(bǔ)齊老舊小區(qū)的功能配套短板，南京市正按照城鄉(xiāng)社區(qū)補(bǔ)短板和綠色社區(qū)建設(shè)相關(guān)要求，以美麗宜居街區(qū)、住區(qū)建設(shè)為契機(jī)，結(jié)合老舊小區(qū)改造，推進(jìn)綠色社區(qū)創(chuàng)建行動，并制定了《南京市綠色社區(qū)創(chuàng)建行動實施方案》。“圍繞國家、省15分鐘生活服務(wù)圈建設(shè)、既有建筑節(jié)能改造、嬰幼兒照護(hù)服務(wù)設(shè)施配建、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施配建、停車位增設(shè)等要求，我們持續(xù)優(yōu)配老舊小區(qū)改造項目，拓展物業(yè)服務(wù)新場景，拓展養(yǎng)老、托幼、家政等社區(qū)服務(wù)，引入資源共建一批復(fù)合服務(wù)功能的‘睦鄰里’站點，未來事關(guān)市民日常生活針頭線腦、小修小補(bǔ)、日常必需、應(yīng)急維修的生活需要都可在小區(qū)里解決。”市物業(yè)指導(dǎo)服務(wù)中心主任童聲龍表示。

　　總結(jié)經(jīng)驗再出發(fā)，打造共治共管共享新格局

　　讓老舊小區(qū)面子“靚”、里子“實”，近年來，南京老舊小區(qū)改造在財政投入改造項目之外，還積極探索市場化路徑，針對不同的改造模式，工商銀行、中國銀行、南京銀行等金融機(jī)構(gòu)不斷推進(jìn)業(yè)務(wù)創(chuàng)新、流程創(chuàng)新，開發(fā)適宜金融產(chǎn)品。

　　根據(jù)計劃，“十四五”期間南京市將改造605個老舊小區(qū)，涉及建筑面積達(dá)到1200萬平方米。今年，“十四五”開局之年，在順利推動并完成108個老舊小區(qū)改造任務(wù)時，南京也早早謀劃2022年度目標(biāo)任務(wù)——推動實施100個以上老舊小區(qū)改造任務(wù)。

　　總結(jié)成功經(jīng)驗，探索更佳路徑。《南京市老舊小區(qū)改造“十四五”規(guī)劃》提出，接下來的老舊小區(qū)改造將遵從共同締造、居民自愿、多元化運作、功能優(yōu)先、建管并重等幾大重要原則，充分調(diào)動與小區(qū)關(guān)聯(lián)單位和社會力量的積極性和小區(qū)居民的積極性，改造前問計、問需于民，并優(yōu)先將居民改造意愿強(qiáng)、參與積極性高的小區(qū)納入改造計劃，最終實現(xiàn)共治共管共享的新格局。