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建“好房子”應(yīng)圍繞“三新”來(lái)思考

2024年09月25日

連日來(lái)，青島等多地相繼發(fā)布建設(shè)“好房子”新舉措。年初至今，從中央到地方，均在加大力氣推動(dòng)“好房子”工程。

隨著供求關(guān)系發(fā)生重大變化，居民住房需求已從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)為“好不好”。從安居到宜居，建設(shè)適應(yīng)人民群眾新期待的“好房子”，是個(gè)系統(tǒng)工程，是新場(chǎng)景、新產(chǎn)業(yè)、新賽道。那么，“好房子”該如何建？筆者認(rèn)為，應(yīng)圍繞“三新”來(lái)思考，才能加快構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式。

第一，落實(shí)新規(guī)劃新標(biāo)準(zhǔn)等新舉措，從土地供應(yīng)源頭掃清建“好房子”的障礙。在房地產(chǎn)行業(yè)快速上漲時(shí)代，由于資本無(wú)序擴(kuò)張，高價(jià)地頻現(xiàn)，部分房企為了節(jié)約成本，建房時(shí)在品質(zhì)上做“減法”。在新的供求關(guān)系下，像原來(lái)一樣造房子將不再有市場(chǎng)，能造出“好房子”會(huì)是企業(yè)第一核心競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)然，推進(jìn)“好房子”工程絕非企業(yè)一己之力可成，需政府、產(chǎn)業(yè)鏈上下游等相關(guān)方共同努力。

今年以來(lái)，廣州、武漢等多地“因城施策”發(fā)布建設(shè)“好房子”的多種新舉措，從規(guī)劃指標(biāo)支持、規(guī)劃精細(xì)化、第四代建筑、建筑面積計(jì)算、容積率計(jì)算等方面紛紛出臺(tái)新規(guī)范、新標(biāo)準(zhǔn)。比如，部分城市明確對(duì)住宅建筑層高要求由原來(lái)的不低于2.8米改成不低于3米。再比如，從鄰里坊、架空層、下沉空間等多個(gè)方面給予“不計(jì)入用地容積率”政策支持等。

優(yōu)化居住用地供應(yīng)及規(guī)劃管理細(xì)節(jié)，對(duì)建設(shè)“好房子”至關(guān)重要。一是有望一改過(guò)去得房率動(dòng)輒低于75%的窘境，以合理的容積率確保居住舒適度；二是多地取消商品房限價(jià)，給開(kāi)發(fā)企業(yè)留有利潤(rùn)空間，引導(dǎo)其建房以品質(zhì)為先搶奪市場(chǎng)份額；三是有利于盤活被收儲(chǔ)的存量土地，用建“好房子”提升去化率回籠資金，加快推進(jìn)新發(fā)展模式落地。

第二，運(yùn)用“新型工業(yè)化+綠色化”模式建房，消除交付階段痛點(diǎn)及隱患。從居住用地規(guī)劃設(shè)計(jì)等多方面落實(shí)新規(guī)后，如何將房子建“好”的關(guān)鍵步驟是構(gòu)建新開(kāi)發(fā)模式乃至建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的契機(jī)。

從綠色發(fā)展的邏輯主脈來(lái)看，一是科技賦能，將新一代的信息技術(shù)、綠色低碳技術(shù)、新型建造技術(shù)等新技術(shù)應(yīng)用到房屋建設(shè)中去，從過(guò)去注重速度、數(shù)量，轉(zhuǎn)向追求高質(zhì)量、新科技；二是運(yùn)用新型工業(yè)化模式建房，比如落實(shí)裝配化（即結(jié)構(gòu)—機(jī)電—裝飾裝修全裝配化），推進(jìn)建筑工業(yè)化、模塊化、智能化。比如實(shí)現(xiàn)工廠預(yù)制、現(xiàn)場(chǎng)安裝，達(dá)到高精度交付，實(shí)現(xiàn)像造汽車一樣造“好房子”，縮減工期減少建筑垃圾，更好更省更快；三是嘗試踐行C2M（從消費(fèi)者到制造者）理念，以大數(shù)據(jù)為支撐，為購(gòu)房者建造定制化的住宅產(chǎn)品，以銷定產(chǎn)，減少交付投訴等隱患。

第三，構(gòu)建新型服務(wù)生態(tài)圈，建設(shè)好社區(qū)、好城區(qū)，提供好服務(wù)，不斷滿足人民對(duì)美好生活的向往。有了“好房子”，是完成對(duì)居住物理空間的打造，但“好房子”的“好”遠(yuǎn)不止如此。宜居背后是房子帶來(lái)的美好的生活方式，需要相關(guān)主體提供“好服務(wù)”。

提供“好服務(wù)”，需從多方面構(gòu)建新型服務(wù)生態(tài)圈。一是物業(yè)管理要鏈接多種資源，提供多元化服務(wù)。比如，不僅是掃掃樓梯、管理設(shè)備等，現(xiàn)在更需要物管企業(yè)提供養(yǎng)老、托育、家政等與日常生活密不可分的多樣化優(yōu)質(zhì)服務(wù)；二是探索建立“好房子”房屋保險(xiǎn)制度試點(diǎn)、降低物業(yè)費(fèi)試點(diǎn)，確立“好房子”品質(zhì)保障體系，形成房屋安全長(zhǎng)效機(jī)制；三是各地還應(yīng)積極補(bǔ)齊社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施短板，解決就醫(yī)、養(yǎng)老、教育、便民商業(yè)，快遞等多種增值型服務(wù)問(wèn)題。

治事如張瑟，從來(lái)都是弦弦相系、韻韻相疊。循著房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展階段的目標(biāo)與方向，我們堅(jiān)信，多方協(xié)力共建之下，營(yíng)造更多綠色、低碳、智能、安全的“好房子”，將助推房地產(chǎn)行業(yè)更快邁進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展新時(shí)代。