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新城地產(chǎn)百年住宅研發(fā)與實踐

2015年11月06日

2015年11月1日，第七屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇互聯(lián)網(wǎng)+BIM技術(shù)與百年住宅分論壇之《建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化演進(jìn)中的百年住宅建設(shè)實踐》在天津梅江會展中心隆重召開。

江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司邵磊在“第七屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇互聯(lián)網(wǎng)+BIM技術(shù)與百年住宅分論壇”上發(fā)表題為《新城地產(chǎn)百年住宅研發(fā)與實踐》的演講。

邵磊：新城地產(chǎn)百年住宅研發(fā)與實踐

圖文實錄：

主持人：下面請第一批試點工程項目常州的邵磊總對他項目進(jìn)行介紹。

邵磊：各位大家上午好，今天榮幸受到會議的邀請，對新城地產(chǎn)百年住宅審批試點單位來給大會匯報一下常州新城項目實施的一些情況，希望可以給大家有一些啟發(fā)，我的報告分四個方面，主要是講百年住宅的實踐方面。

邵磊：新城地產(chǎn)百年住宅研發(fā)與實踐

新城地鐵項目是房協(xié)指定首批的試點單位之一，當(dāng)時公司積極參加了這個活動，當(dāng)時我們是兩個試點項目，一個是新城的公館項目，還有一個新城的地鐵項目，這兩個項目都是在常州市二線辦的城市，綠地項目是一線城市，我們也希望在二三線城市探討和思考一下百年住宅如何去做，現(xiàn)在公館是處于拆遷和前期準(zhǔn)備階段，地鐵項目已經(jīng)實施了，地鐵項目是14年1月份啟動，因為地鐵項目是兩個樓，一個是做PC的，PC論證是8月份完成的，9月份樣板房開放，綠建三星和AAA住宅通過分別在10月份和11月份完成，百年住宅通過在12月份，項目開工在14年12月，現(xiàn)在已經(jīng)施工到20層，江蘇省產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)推進(jìn)會議在11月底在現(xiàn)場召開，我們這個項目實施過程當(dāng)中得到了很多單位的支持，有很多是國內(nèi)外一線的企業(yè)，有設(shè)計研發(fā)機(jī)構(gòu)，還有品牌商和供應(yīng)商，應(yīng)該說整體從技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和整體的定位上來講還是比較高的，當(dāng)時這個項目是選址是考慮到，常州雖然是二線城市，但是也是屬于經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，這個地鐵項目總體50萬方，試點是兩棟樓，都是做精裝修的，希望無論從設(shè)計、施工還是市場方面做一個檢驗。弧線標(biāo)注的33和36號樓就是地鐵項目所在的區(qū)域，無論從施工和管理都比較充分，整個是240戶，位置達(dá)到180方，也是屬于中高端樓盤。

這些是一些主要的技術(shù)指標(biāo)，這個試點樓棟主要是因為戶型相對來說比較小，要往產(chǎn)業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化方向做，要做工業(yè)化，裝配式，第一個戶型不能太多，所以這五萬平方米是兩種，C戶型和D戶型，三房和四房的配置。我們這個項目有兩棟樓做的是PC，有的不是PC，為什么做這樣的選擇？百年住宅如果做工業(yè)化的裝修，他對室內(nèi)的進(jìn)度要求比較高，如果用傳統(tǒng)的方式做他的進(jìn)度是以厘米建，裝配要求是按照毫米建，我們感覺用傳統(tǒng)的結(jié)構(gòu)和精細(xì)的專業(yè)化裝修，這個精度不是太高，當(dāng)時考慮用PC方式去做，這個精度會比較高，如果兩個可以有機(jī)的結(jié)合，我想百年住宅的技術(shù)的進(jìn)一步進(jìn)步和推動是一件好事。

這個是樣板房的實景圖片，我只想說明，大家傳統(tǒng)觀念認(rèn)為，用SI內(nèi)裝工業(yè)化的方式做相對來說室內(nèi)觀感方面比較簡約，客戶是不是可以接受，經(jīng)過我們實踐，用傳統(tǒng)的現(xiàn)在老百姓喜聞樂見的風(fēng)格去做百年住宅相關(guān)的工藝和技術(shù)也可以跟德尚，我相信這應(yīng)該不是問題。

我重點介紹一下我們百年住宅的技術(shù)的框架，有12大技術(shù)系統(tǒng)，結(jié)構(gòu)裝配、信息化BIM性做設(shè)計和施工和維護(hù)，專項集成技術(shù)，整體的衛(wèi)浴、整體廚房，結(jié)構(gòu)的耐久性，我們是按照一百年做的設(shè)計，SI體系，還有空間可變，設(shè)備集成，功能家居空間，這里面包括很多，人性化部品部件，全屋收納，智慧家居，還有綠色低碳。

第一個介紹建設(shè)產(chǎn)業(yè)化，預(yù)制裝配化出發(fā)點是解決技術(shù)和成本的問題，所以我們優(yōu)先考慮了大部件和大板結(jié)構(gòu)，所有在戶外進(jìn)行設(shè)置，可以打開的盡可能打開，對于工業(yè)化的實施也好，也便于后面可變空間的實施，大家可以看到紅色墻體就是剪力墻，其他墻體是可變的，用了PC之后工期可以縮短兩到三個月。

第二個是用了信息模型，這個項目用到了PC和室內(nèi)裝修裝配，我們感到非常有必要用BIM手段去做，事實上已經(jīng)按照這個操作，這個是設(shè)計階段的籌建和管線的情況。這個是模擬了PC安裝的情況，包括管線。

邵磊：新城地產(chǎn)百年住宅研發(fā)與實踐

第二項就是在集成技術(shù)方面，我理解這不是百年住宅特有的，應(yīng)該說從傳統(tǒng)的成品房設(shè)計和實施來看，也有必要這么做，我們很好的審核了一些知名的貨品廠商，在設(shè)計前端就融入到設(shè)計前端，這個是整體的衛(wèi)浴情況，剛開始我們也擔(dān)心客戶的接受程度，總體來說客戶接受度不能說給他們帶來很大的驚喜，但是還是可以的。還有就是關(guān)于建筑長壽化，這個是按照一百年進(jìn)行的，大家可能會擔(dān)心成本會不會提高，我們測算一個平米大概增加了十多塊錢，這個也是可以接受的范圍里面。

這個是SI體系，綠地的同仁介紹的比較多了，我不做贅述，這個是同層排水，分水器，這樣的做法對圖建和精裝修的十公分的比較清，施工可以做到很干凈整齊，減少了很多交叉施工，這個在建筑長壽化方面考慮的，因為這個項目比較高端，所以設(shè)備集成方面考慮的比較多，首先應(yīng)對長三角地區(qū)的空氣質(zhì)量問題，用了除霾新風(fēng)，從樣板房的項目下來，從項目和客戶的接受度都比較好，還有地暖系統(tǒng)，還有相應(yīng)的處理系統(tǒng)。

這個是空間可變的概念和方案的示意，變成的種類可能很多，這個是空間變化的可能性。

在品質(zhì)優(yōu)良化方面做了一些相應(yīng)的工作，這個是關(guān)于玄關(guān)做了一些設(shè)計，這個是陽臺，收納考慮的比較人性化，取得了居家的生活需求，展示性是一個方面，更多是解決了客戶的需求，客戶認(rèn)知度也比較高。

全屋收納考慮的比較多，對于收納系統(tǒng)考慮的比較全，以146.6平方米的房型為例，分類型進(jìn)行了分析，這個是公共儲藏室的設(shè)計，考慮的比較細(xì)，所有生活必須的用品都收納儲存。

智能化系統(tǒng)，當(dāng)時我們考慮的比較多，在安防聯(lián)控方面也做了一些安排。這個是關(guān)于智能紅外控制。除霾新風(fēng)是這個項目上特別做的設(shè)計。這個是人性化的部件，包括呼吸磚，包括掛畫設(shè)置等等。

這個項目還屬于建造階段，性能方面的數(shù)據(jù)還不能進(jìn)一步采集，以設(shè)計階段的性能評定來看的話，應(yīng)該說分?jǐn)?shù)還是比較高的，這個是關(guān)于綠色低碳化的一些思考，主要從節(jié)地與室外環(huán)境，節(jié)能與資源利用，節(jié)水與水資源利用，節(jié)材與材料資源利用等方面進(jìn)行的思考。

這個是在綠色低碳化申報時相關(guān)的數(shù)據(jù)和指標(biāo)。還有就是節(jié)水，我們用了通水的設(shè)施以及雨水處理設(shè)施，我們也做了成本的測算，總投入不是特別高，就可以得到有效的回收。

這個是節(jié)能、節(jié)材方面的益處，我們也取得了綠色三星的標(biāo)識。

大家可能對百年住宅成本方面增加量有一些憂慮，對于一些質(zhì)量成本我們做了詳細(xì)的測算，雖然整個項目沒有竣工，大家可以看到，對于PC項目來講，1500的大項構(gòu)成是PC會增加500塊錢的成本，這個是給一些高端，空調(diào)和凈化方面增加一些成本，如果把這兩項成本扣除的話，百年住宅，就我們這個項目增加到200—300塊錢一平方，還是可以接受的范圍里面。

邵磊：新城地產(chǎn)百年住宅研發(fā)與實踐

最后，談一點在百年住宅項目推進(jìn)階段，在事實過程當(dāng)中的一些疑慮和思考，供大家做一個參考。

1、產(chǎn)品的品質(zhì)是老百姓購房的主要關(guān)注因素，假設(shè)這個百年住宅可以把這些問題解決好，我相信這個技術(shù)體系在市場上面的接受度和認(rèn)可度應(yīng)該是沒問題的，比如開裂和尺寸精度的問題。

2、住宅應(yīng)該加強(qiáng)人性化和功能性的關(guān)注，比如住宅的適老性和全屋收納性，這個也是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)的空點。

3、成品住宅和個性化追求。

4、全生命周期的思考，因為這個是百年住宅的核心技術(shù)效果，家庭可以隨著生命周期進(jìn)行變化。

5、集成技術(shù)的系統(tǒng)性，這個也是百年住宅為什么從14年開始思考才在現(xiàn)在實施，有一些成果，因為感覺到設(shè)計和部品生產(chǎn)，以及標(biāo)準(zhǔn)化程度是制約落地很重要的一個方面，所以今天產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的成立，我相信對集成技術(shù)系統(tǒng)性的推廣會有很大的幫助。

6、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，我們對客戶需求并不是很了解，對百年住宅，客戶的敏感度可以帶來的溢價不是很清楚，要緊緊圍繞客戶需求進(jìn)行合理的成本配置，做一個性價比好的項目，是所有的開發(fā)商都要追求的。

總結(jié)和展望不多說了，在此感謝房協(xié)的百年住宅辦公室所屬的專家團(tuán)隊，對我們這個項目的關(guān)注，右側(cè)列了一下在兩年多時間內(nèi)專家團(tuán)隊對于我們公司合作項目的指導(dǎo)情況。

再次感謝各位領(lǐng)導(dǎo)和專家關(guān)懷支持，感謝各位同行的批評與指導(dǎo)，謝謝大家。

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