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“房地產(chǎn)業(yè)加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式已經(jīng)到了刻不容緩的地步，全行業(yè)必須圍繞住有所居目標(biāo)，向協(xié)調(diào)發(fā)展轉(zhuǎn)變，向綠色發(fā)展轉(zhuǎn)變，向和諧發(fā)展轉(zhuǎn)變”。在6月28~29日舉行的第三屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上，劉志峰發(fā)表了重要講話，要求房地產(chǎn)企業(yè)加快轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，提升行業(yè)整體發(fā)展質(zhì)量和管理水平。現(xiàn)獨(dú)家摘要刊發(fā)。

隨著資源環(huán)境約束的強(qiáng)化、國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實，房地產(chǎn)業(yè)怎樣與國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的要求相適應(yīng)，與日益提高的居民住房需求相適應(yīng)，與不斷變化的市場環(huán)境相適應(yīng)，加快轉(zhuǎn)型發(fā)展，成為重大而緊迫的任務(wù)。

在現(xiàn)階段情況下，為什么要提房地產(chǎn)業(yè)加快轉(zhuǎn)型，要向什么方向轉(zhuǎn)型，通過哪些途徑和方式轉(zhuǎn)型？

房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展刻不容緩

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在不到20年的時間里取得了巨大成就，對拉動經(jīng)濟(jì)增長、改善群眾居住條件、改變城鎮(zhèn)面貌，都發(fā)揮了重要作用。但同時也積累了一些矛盾，特別是近幾年，房價上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，影響了國民經(jīng)濟(jì)的健康協(xié)調(diào)發(fā)展。比較突出的問題是：產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式粗放，資源能源消耗大，住宅產(chǎn)業(yè)化水平低，科技創(chuàng)新能力弱，管理水平與其他行業(yè)相比有一定差距，產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)不牢。如何在新形勢下加快轉(zhuǎn)型發(fā)展，成為擺在我們面前重大而緊迫的任務(wù)。

首先，加快轉(zhuǎn)型發(fā)展是落實中央加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式要求的重大任務(wù)。從“九五”時期到黨的十七大，再到“十二五”規(guī)劃綱要，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式貫穿經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的各個領(lǐng)域。就房地產(chǎn)業(yè)而言，必須加快轉(zhuǎn)變長期以來依靠“投資拉動、資源投入、規(guī)模膨脹”的粗放式發(fā)展模式，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展向依靠科技進(jìn)步、資源集約利用、勞動者素質(zhì)提高和管理創(chuàng)新的方向轉(zhuǎn)變，全面提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量和效益。

其次，是建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會的客觀要求。房地產(chǎn)業(yè)是大量消耗資源能源的產(chǎn)業(yè)，是節(jié)能減排的重點(diǎn)領(lǐng)域。去年全國政協(xié)人口資源環(huán)境委員會專門做過調(diào)查，我國民用建筑在建材生產(chǎn)、建造和使用過程中，能耗已占全社會總能耗的49.5%，轉(zhuǎn)變粗放式的建造方式已經(jīng)到了等不起、慢不得的關(guān)鍵階段。

最后，是應(yīng)對市場變化和提升發(fā)展質(zhì)量的必然選擇。目前市場形勢正在發(fā)生變化。政府加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，在抑制投機(jī)投資性需求的同時，加大了保障性住房建設(shè)力度，市場供求關(guān)系將發(fā)生明顯變化；要素市場也發(fā)生了變化，流動性收緊，融資難度加大，土地優(yōu)先供應(yīng)保障性住房，招拍掛競爭加劇，依靠土地增值獲取高額利潤的時期已經(jīng)過去；居民的住房消費(fèi)觀念也在發(fā)生變化，設(shè)計合理、功能齊全、質(zhì)量優(yōu)良、配套完善的中小套型、中低價位住宅產(chǎn)品受到消費(fèi)者歡迎，租賃型消費(fèi)需求逐步增加。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能主動順應(yīng)這種變化，調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，將面臨被動甚至被市場所淘汰的局面。

從另一個角度看，宏觀調(diào)控也給企業(yè)轉(zhuǎn)型升級帶來了機(jī)遇，促使企業(yè)更加重視產(chǎn)品創(chuàng)新和技術(shù)進(jìn)步，重視住房的質(zhì)量和性能。由于多年來產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快，房子蓋了不愁賣，多數(shù)企業(yè)對轉(zhuǎn)型發(fā)展的認(rèn)識不深、動力不足、動作不快、缺乏憂患意識，影響了行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。目前的形勢將迫使企業(yè)增強(qiáng)轉(zhuǎn)型的自覺性和主動性，迫使企業(yè)在轉(zhuǎn)型發(fā)展上花大氣力、下真功夫、求真實效。早轉(zhuǎn)早主動，晚轉(zhuǎn)失主動，不轉(zhuǎn)更被動。

向協(xié)調(diào)發(fā)展、綠色發(fā)展、和諧發(fā)展轉(zhuǎn)變

我們探討房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，首先要明確房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩個根本目的：為廣大老百姓提供好的產(chǎn)品，即提供“好房子”，實現(xiàn)住有所居；促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。概括地說，就是國計民生。在實現(xiàn)這兩個目的同時，房地產(chǎn)業(yè)自身得到穩(wěn)步發(fā)展。

基于這兩個目的，進(jìn)而把握房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的基本方向：

一是向協(xié)調(diào)發(fā)展轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要與整個國家及地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。不能只重速度，更要重質(zhì)量；不能只講規(guī)模，更要講究效益。要轉(zhuǎn)變國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)業(yè)的狀況，降低經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的風(fēng)險，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的比重過大，不利于國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和戰(zhàn)略性新型產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。還要促進(jìn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，如住宅與非住宅、住宅銷售與租賃、銷售物業(yè)與持有物業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)中介服務(wù)、物業(yè)管理等的協(xié)調(diào)發(fā)展。

二是向綠色發(fā)展轉(zhuǎn)變。在節(jié)能減排的國家戰(zhàn)略和日益嚴(yán)峻的資源環(huán)境約束下，房地產(chǎn)業(yè)走綠色發(fā)展之路是大趨勢。向綠色發(fā)展轉(zhuǎn)變，一要大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，通過工業(yè)化建造方式和產(chǎn)業(yè)鏈組織方式，積極發(fā)展省地節(jié)能環(huán)保型住宅；二要推進(jìn)住宅全裝修；三要加大推廣低碳技術(shù)，促進(jìn)太陽能等清潔能源、可再生能源應(yīng)用和資源的循環(huán)利用。

三是向和諧發(fā)展轉(zhuǎn)變。住房問題事關(guān)民生，房地產(chǎn)業(yè)在和諧社會建設(shè)中肩負(fù)著重要任務(wù)。要向和諧發(fā)展轉(zhuǎn)變，就要堅持以人為本，大力發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住宅，盡量滿足不同區(qū)域、不同層次居民的多元化住房需求；要強(qiáng)化住房的消費(fèi)品屬性，弱化投資品屬性，回歸住房的居住功能；要積極參與保障性住房建設(shè)。

要特別強(qiáng)調(diào)的是，參與保障房建設(shè)雖然不是企業(yè)的強(qiáng)制性任務(wù)，但是企業(yè)應(yīng)盡的社會責(zé)任，積極投身保障房建設(shè)也能為企業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展提供保證。

目前，社會上對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)面評價較多，主要是房價過高造成的，但也有企業(yè)履行社會責(zé)任不夠等原因。我認(rèn)為，企業(yè)的社會責(zé)任包含三個層面：法律層面，合法經(jīng)營，照章納稅；企業(yè)層面，保持發(fā)展，對股東和員工利益負(fù)責(zé)；社會層面，積極參與公益事業(yè)，履行企業(yè)公民責(zé)任，保護(hù)項目所在城市的環(huán)境和文化，對社會和子孫后代負(fù)責(zé)。

在朝這三個方向轉(zhuǎn)型發(fā)展的同時，需要處理好幾個方面的關(guān)系：一是轉(zhuǎn)型與發(fā)展的關(guān)系，要認(rèn)識到，不轉(zhuǎn)變，發(fā)展就會重量輕質(zhì)、不可持續(xù)，而不謀發(fā)展，轉(zhuǎn)變就會失去目標(biāo)和動力；二是專業(yè)化與多元化發(fā)展的關(guān)系，要根據(jù)企業(yè)的優(yōu)勢和特點(diǎn)，確定是專業(yè)化還是多元化發(fā)展，不能盲目，更不能跟風(fēng)，如發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體不能“一窩蜂”都上，要立足企業(yè)實際；三是大中小企業(yè)合作與競爭的關(guān)系，大中小企業(yè)要注重發(fā)揮各自優(yōu)勢，在競爭中合作，在合作中共贏，通過建立戰(zhàn)略聯(lián)盟進(jìn)行優(yōu)勢互補(bǔ)和資源共享，形成企業(yè)相互依存、共同發(fā)展的“生態(tài)鏈”；四是提高技術(shù)集成度與增加成本的關(guān)系，提高技術(shù)集成度，建設(shè)長壽命、高品質(zhì)的住房，一定程度上會增加成本，但有利于產(chǎn)品品質(zhì)和企業(yè)品牌的提升。

五大創(chuàng)新確保轉(zhuǎn)型發(fā)展

轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式，是理念的變革、模式的轉(zhuǎn)型、路徑的創(chuàng)新，同時也是綜合性、系統(tǒng)性、戰(zhàn)略性的轉(zhuǎn)變。要以改革創(chuàng)新為動力，以優(yōu)化管理為抓手，努力推動房地產(chǎn)業(yè)走上創(chuàng)新驅(qū)動、內(nèi)生增長的良性發(fā)展軌道。

推進(jìn)建造方式創(chuàng)新。轉(zhuǎn)變建造方式，重點(diǎn)是推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，關(guān)鍵要實現(xiàn)工業(yè)化的生產(chǎn)方式，要完善產(chǎn)業(yè)鏈、優(yōu)化資源配置，大力發(fā)展綠色建筑，降低建筑能耗，全面推進(jìn)“全裝修成品房”建設(shè)，取消“毛坯房”，要積極開展性能認(rèn)定，為老百姓建造真正長壽命、高品質(zhì)的“好房子”。

推進(jìn)產(chǎn)品和業(yè)態(tài)創(chuàng)新。產(chǎn)品和業(yè)態(tài)創(chuàng)新是行業(yè)發(fā)展的持久動力。企業(yè)要根據(jù)自己的實際，找準(zhǔn)市場定位和產(chǎn)品定位。在可能的條件下，有的企業(yè)可從單純依靠住宅開發(fā)向兼顧商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、老年住宅轉(zhuǎn)型；有的企業(yè)可從單純出售型住宅開發(fā)向兼顧持有型商業(yè)物業(yè)和租賃型商品住房轉(zhuǎn)型。

推進(jìn)科技進(jìn)步和技術(shù)創(chuàng)新。科技進(jìn)步和技術(shù)創(chuàng)新是加快房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要支撐。要發(fā)揮企業(yè)在技術(shù)創(chuàng)新中的主體作用，引導(dǎo)資金、人才、技術(shù)等創(chuàng)新資源向企業(yè)集聚，提升產(chǎn)業(yè)核心競爭力；要建立產(chǎn)學(xué)研戰(zhàn)略聯(lián)盟，盡快把創(chuàng)新的成果轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實生產(chǎn)力；要加強(qiáng)技術(shù)集成，通過技術(shù)集成和應(yīng)用，提高住房的質(zhì)量功能。

推進(jìn)融資方式創(chuàng)新。隨著未來房地產(chǎn)資源整合的加速，業(yè)態(tài)規(guī)模對資本要求的加大，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道，從單一的銀行開發(fā)貸款向債權(quán)融資、股權(quán)融資、基金融資、信托產(chǎn)品等新領(lǐng)域延伸。從行業(yè)發(fā)展的角度看，當(dāng)前金融創(chuàng)新最主要的就是想方設(shè)法改變居民對房地產(chǎn)的直接投資為間接投資，同時擴(kuò)大企業(yè)融資渠道，解決企業(yè)融資困難。

推進(jìn)管理方式創(chuàng)新。管理是企業(yè)永恒的主題，品牌化經(jīng)營、精細(xì)化管理，是企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。推進(jìn)管理方式創(chuàng)新，應(yīng)圍繞企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略管理、質(zhì)量和成本管理、人才管理、信息化管理、品牌和文化管理五個方面展開。

轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式是一項艱巨的任務(wù)，也是關(guān)系行業(yè)發(fā)展全局的戰(zhàn)略性選擇。讓我們進(jìn)一步統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，增強(qiáng)緊迫性和責(zé)任感，以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)、以改革創(chuàng)新為動力、以科技進(jìn)步為支撐、以強(qiáng)化管理為手段，通過全行業(yè)堅持不懈的努力，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)加快轉(zhuǎn)型發(fā)展作出新的貢獻(xiàn)。

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