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香港建筑產(chǎn)業(yè)化經(jīng)驗(yàn)及重慶工程的實(shí)踐

2013年04月23日

　　但如果要做全裝修，大家都知道，要做這些事情肯定成本增加的，工期要拉長(zhǎng)的，管理要復(fù)雜的。對(duì)于一個(gè)房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)歸根究底能不能創(chuàng)造更大的價(jià)值，在一個(gè)市場(chǎng)很火的時(shí)候，可能毛坯也能賣(mài)得出去。但全裝修的服務(wù)可以給一些非投資性行為，尤其是真正剛性需要買(mǎi)一個(gè)房給自己住的人是更有價(jià)值的服務(wù)。曾經(jīng)我們做過(guò)一個(gè)調(diào)查，如果買(mǎi)過(guò)來(lái)做投資性的顧客，很少在我們這里做個(gè)性化的選擇，買(mǎi)回來(lái)自己住的就很喜歡這些個(gè)性化選擇，因?yàn)檫@是他自己喜歡的房子。

　　同樣我們要面對(duì)一個(gè)事實(shí)，中國(guó)并不是所有城市、所有顧客都滿意這個(gè)全裝修房，有價(jià)格的問(wèn)題等。但無(wú)論如何你自己裝修一個(gè)毛坯房，所給你帶來(lái)的時(shí)間跟成本，還有自己的勞動(dòng)，使用者自己去買(mǎi)裝修材料、搞施工隊(duì)，這個(gè)成本是巨大的。我們也發(fā)現(xiàn)在中國(guó)不同地方做過(guò)一些樓盤(pán)，全裝修房最受歡迎的地方通常都是經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)、大家最忙的地區(qū)，所以在上海市場(chǎng)不但是我們，整個(gè)上海市場(chǎng)里都是全裝修房，但可能在其他地區(qū)不一定。

還有一點(diǎn)，隨著中國(guó)政策的多變，雖然大家說(shuō)產(chǎn)業(yè)化全裝修房很多東西，有些時(shí)候政策可能不是完全有利于全裝修房，如交易費(fèi)、房貸、稅金等。我們絕對(duì)有信心全裝修房肯定是未來(lái)中國(guó)住宅市場(chǎng)的主導(dǎo)。

　　大家剛才地得更多的可能是裝配式技術(shù)，也說(shuō)說(shuō)香港，我們公司跟它有點(diǎn)淵源。其實(shí)香港開(kāi)啟裝配式技術(shù)是在公配房，我們公司有幸在香港做了第一個(gè)裝配式的試驗(yàn)項(xiàng)目，到現(xiàn)在已經(jīng)20年了。到目前為止基本上你可以看到香港房委會(huì)每一年提供幾萬(wàn)個(gè)公房住宅給到市場(chǎng)，基本就是這種標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。他們都有一套剛才我們大家談到的一些結(jié)構(gòu)性部品，基本上所有企業(yè)都知道他們有什么部品，在哪里生產(chǎn)、設(shè)計(jì)是怎樣，怎么可以在部品上做產(chǎn)業(yè)化，這是提高香港裝配式市場(chǎng)非常重要的一點(diǎn)。沒(méi)有香港房委會(huì)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化、部品化的話，香港的裝配式市場(chǎng)是沒(méi)辦法發(fā)展起來(lái)的。

　　這也是香港的一個(gè)公房，大家以后去香港的話，去看看香港的公房基本上都是這樣建的，無(wú)論是A公司瑞安、B公司中國(guó)建筑，還是其他建筑，基本上你看到的都是這樣。這上面正如剛才領(lǐng)導(dǎo)提到的沒(méi)有外旁，但這個(gè)建筑已經(jīng)把外立面封閉起來(lái)，這帶來(lái)非常重要的一個(gè)好處。

　　正如我剛才所說(shuō)香港裝配式建筑由公房作為巨大的支撐，其實(shí)整個(gè)香港裝配式建筑是由公房去主導(dǎo)的。私人住宅是什么時(shí)候開(kāi)始用裝配式建筑呢？香港會(huì)為裝配式建筑提供一個(gè)鼓勵(lì)，從此開(kāi)始香港所有私人發(fā)展商蓋住宅都是裝配式的。但是香港因?yàn)樵缱鲆徊娇赡苡泻艽蟮膯?wèn)題，我們的一些同行把裝配式不斷的追求高度，以增加利潤(rùn)。我們國(guó)家可能也有類似的做法，據(jù)我們所知有些地方政府做了一個(gè)關(guān)于裝配式的最大獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)一個(gè)房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)最重要的是面積獎(jiǎng)勵(lì)，香港是有3%的獎(jiǎng)勵(lì)。

　　看一下我們?cè)?jīng)在中國(guó)市場(chǎng)做的案例，這是我們?cè)?008年完成的一個(gè)裝配式住宅案例，這是我們公司在中國(guó)第一個(gè)案例。這是一個(gè)綠色建筑。這個(gè)是武漢的案例，這棟住宅已經(jīng)入住了，入住前看到這些局部就可以看到這些線條跟非裝配式住宅的分別。這一個(gè)是我們佛山的案例，佛山這個(gè)案例就沒(méi)有這么高，最后也會(huì)發(fā)現(xiàn)一件事情，這是佛山案例的平面圖，這個(gè)房子也已經(jīng)交付了。這個(gè)是重慶的案例，很坦白說(shuō)重慶的案例比起我們剛才介紹的佛山、武漢是有差異的，不僅要有技術(shù)，當(dāng)?shù)丨h(huán)境能否配套得上也是非常關(guān)鍵的。這個(gè)是正在重慶做一個(gè)安息，裝配式的比例可以看到，只是在外墻里意思一下，絕對(duì)不能說(shuō)是一個(gè)非常成功的案例。這是我們做的一些構(gòu)件，有陽(yáng)臺(tái)、有樓梯、有外墻，剛才提過(guò)包括一些門(mén)窗框架放上去。通常我們會(huì)做一些試驗(yàn)樣板房，去實(shí)現(xiàn)在當(dāng)?shù)啬軌蚪鉀Q的問(wèn)題，我們覺(jué)得這是非常實(shí)在做預(yù)制的最好方法。

　　根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，我們總結(jié)的建筑成本增加主要有這些：預(yù)制系統(tǒng)增加鋼筋用量有一點(diǎn)，不是很多。另外起重吊機(jī)和其他機(jī)器增加費(fèi)用再多一點(diǎn)，這就是我回應(yīng)多層與高層之間的差別問(wèn)題。更貴的東西是預(yù)制制造和輸送。倒過(guò)來(lái)設(shè)計(jì)費(fèi)用、管理成本雖然不是增加這么多，但這是非常關(guān)鍵的東西，這是不在乎錢(qián)有多少的問(wèn)題，是在乎做的人有多少能力，這包括設(shè)計(jì)單位、施工單位，你這么多錢(qián)但不一定做得好。

　　剛才有人說(shuō)過(guò)，中國(guó)的勞動(dòng)力成本增加會(huì)有利于預(yù)制市場(chǎng)嗎？這是一個(gè)美好的愿望。我自己在香港做了十多年，然后在國(guó)內(nèi)也做了十年了，據(jù)我所知香港建筑工人每一天超過(guò)一千元人民幣，但是裝配式市場(chǎng)在商品房里面只能通過(guò)政府用面積獎(jiǎng)勵(lì)去推動(dòng)，沒(méi)有面積獎(jiǎng)勵(lì)是沒(méi)人做。中國(guó)的市場(chǎng)大家可以想一想，我可能真正做到裝配式比現(xiàn)澆便宜還有一段時(shí)間。