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萬科工業(yè)化住宅戰(zhàn)略與實踐

2013年09月09日

　　萬科的工業(yè)化進(jìn)程追溯起來是從1999年開始，建設(shè)部對這個過程非常的了解，1999年萬科建筑研究中心成立，這個研究中心成立標(biāo)志著萬科從簡單的房地產(chǎn)開發(fā)銷售轉(zhuǎn)向技術(shù)研發(fā)型的企業(yè)在做準(zhǔn)備，中間還有很多小的節(jié)點，比較有意思的是2002年萬科建研中心研究大樓的落成，這個建研中心在為萬科輸送大量的研發(fā)技術(shù)，推動各個地區(qū)一級公司的技術(shù)改良。2003年萬科的標(biāo)準(zhǔn)化項目啟動，2004年萬科的工廠化已經(jīng)成立就真正開始研究如何向制造業(yè)靠攏，同時成立了萬科的PC研究開展中心，就是我們的預(yù)制的東西。2005年做成了1號實驗樓，就是我們真正搭了一個房子，用預(yù)制構(gòu)建技術(shù)做好這個東西。到了2006年萬科的產(chǎn)業(yè)化基地在東莞正式啟動，獲得了建設(shè)部國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地的命名。后面有3號、4號、5號實驗樓不斷地進(jìn)一步的研究，后來上海、北京逐漸的多了起來。在研究住宅工業(yè)化過程中發(fā)現(xiàn)每個地區(qū)都有差異，比方說深圳、上海研究進(jìn)一步向高層超高層發(fā)展，現(xiàn)在想突破100—200米的高度，北京其實更多的是在進(jìn)一步加大工廠化的比例，就是在各個方面進(jìn)行工廠化的實踐。這里面有很多的科研工作要做，一會兒再介紹。每個地區(qū)的側(cè)重點不同，每個地區(qū)的規(guī)范也不一樣，特別是抗震規(guī)范，包括保溫等等都不太一樣，每個地域都在做不同的研究。為了加快住宅工業(yè)化的進(jìn)程，萬科2006年開始建建研基地，主要綠色技術(shù)應(yīng)用，水循環(huán)利用體系、可再生材料體系、綠色交通體系，這個基地在東莞，很多人也去參觀過，我們想在北部再建一個這樣的技術(shù)研發(fā)基地。

　　在萬科的研發(fā)過程當(dāng)中我們不斷地在探索，如何真正做到社會化、工業(yè)化制造的形態(tài)，這其實靠一個開發(fā)商是沒辦法實現(xiàn)的，我們可以研究，可以請設(shè)計院做科研，事實上做到這兒也就這樣了，真的要大批量蓋起來，除了開發(fā)商有很多部門要加入進(jìn)來，比如說材料業(yè)、材料科學(xué)、材料科技業(yè)、部品、科研院所、大量的做結(jié)構(gòu)的專家，我們幾次做重大節(jié)點的論證都是中國最高層次的工程院的院士和幾個大院校搞結(jié)構(gòu)的專家都參與到我們研究過程中。這里面還有設(shè)計專業(yè)、物流業(yè)，最重要的是政府的政策。所以，這是一個非常龐大的全社會的系統(tǒng)，許多企業(yè)經(jīng)過跟萬科的交流都表示了很大的興趣，都愿意加入到萬科的工業(yè)化的事業(yè)中來，所以現(xiàn)在我們已經(jīng)形成了一個相對雛形的住宅產(chǎn)業(yè)化的企業(yè)聯(lián)盟。在2007年，建設(shè)部授予住宅產(chǎn)業(yè)化聯(lián)盟國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地，就是在東莞的這個基地。

　　這個基地和有意思，在這個基地可以放開手腳做各種各樣大膽的嘗試，有一些嘗試不見得能夠?qū)嵤幸恍m世其實就停留在產(chǎn)業(yè)園里面了，也沒法拿到外面去蓋，但是這些嘗試最后十個嘗試?yán)锩嬗袃蓚€是成功的技術(shù)，我們就開始大量的制造推廣。所以，這個產(chǎn)業(yè)化基地是很有意義的事情。07年上海萬科新里程20號、21號開工這是一個標(biāo)志性的動作，萬科從1999年開始搞，搞到07年才在上海開了兩棟樓，可以想像多少的艱辛和困難。開了之后是全國第一批利用工業(yè)化制造向市場銷售的工業(yè)化住宅，這兩個樓08年底已經(jīng)入住，這兩個樓我們在不斷地跟蹤觀察，現(xiàn)場的施工質(zhì)量大為提高，施工工期縮短了1/3，特別是現(xiàn)場的垃圾明顯的減少，符合節(jié)能環(huán)保的要求。我們認(rèn)為是商品住宅建造方式突破性的嘗試，也為社會上未來推廣積累了大量寶貴的經(jīng)驗。

　　同時，09年我們正式開放了這個項目。這是在實驗園里面，這是在萬科城里面的項目，是在09年開放的，夏天使用制冷的能耗中這個樓降低了平均80%以上，碳排放從每年40千克/平米降低到10千克/平米，基本上可以實現(xiàn)零碳排放的目的。

　　另外，大家最近看到比較多的就是上海世博會的萬科館，這里面最有意思用麥秸桿做的建筑物的外墻，我們現(xiàn)在跟荷蘭的林德森中國北方小麥生產(chǎn)基地研究麥秸桿技術(shù)，這個可能成為室內(nèi)裝飾比較重要的建筑材料。自然通風(fēng)非常不錯，每天這么多人去參觀，這個通風(fēng)效果還是不錯的，靠無動力自然通風(fēng)，抽出屋里渾濁的氣體，目前運轉(zhuǎn)的還是挺好的。

　　萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程

　　07—09年萬科集團(tuán)已竣工26.6萬平方米，資源培養(yǎng)方面取得了一定的經(jīng)驗，技術(shù)儲備形成了初步的體系，獲得了政府的廣泛的認(rèn)可，大規(guī)模的推廣通過這四各城市的實踐，我們發(fā)現(xiàn)三的瓶頸。2010年萬科住宅產(chǎn)業(yè)化推廣將在全國三個區(qū)域十個城市推廣，將達(dá)到100萬平米的建造量，這個速度王石董事長認(rèn)為還是很慢，希望繼續(xù)加大推動力度，事實上我們碰到三個瓶頸，這三個瓶頸不解決再大發(fā)展也有困難。