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迎接中國(guó)住宅建設(shè)的新發(fā)展

2013年05月22日

（二）隨著住房制度改革的深化，我國(guó)住房商品化、社會(huì)化邁出了關(guān)鍵性的一步。取消了城鎮(zhèn)住房實(shí)物分配，實(shí)行貨幣分配，建立以面向廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)適用住房為主體的多層次的住房供應(yīng)體系，標(biāo)志著由政府或單位實(shí)物分配住房的舊體制已告結(jié)束，所以當(dāng)前是住房分配的變革期。

（三）住房市場(chǎng)日趨活躍。銷售市場(chǎng)的重要特點(diǎn)是個(gè)人購(gòu)房比例迅速增加，已經(jīng)達(dá)到了84％，市場(chǎng)發(fā)育較早的地區(qū)已超過(guò)90％，個(gè)別地區(qū)已經(jīng)達(dá)到了100％。住房二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)放速度在加快，存量市場(chǎng)的活躍使原來(lái)凝滯的大量存量房地產(chǎn)資源得以流轉(zhuǎn)和重新配置，這樣又為增量市場(chǎng)騰出空間，實(shí)現(xiàn)了存量市場(chǎng)與增量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，所以當(dāng)前是住房交易的活躍期。

（四）鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和住房消費(fèi)的各項(xiàng)政策陸續(xù)出臺(tái)。國(guó)家在土地、稅費(fèi)、價(jià)格、計(jì)劃等方面制定了有利于加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和降低成本及價(jià)格的政策。出臺(tái)了以支持個(gè)人購(gòu)房抵押貸款為重點(diǎn)的多項(xiàng)住房金融政策，以促進(jìn)個(gè)人住房消費(fèi)和住房流通的“低門檻”稅費(fèi)政策，以及加快處置積壓房地產(chǎn)的試點(diǎn)優(yōu)惠政策。此外，中介服務(wù)、物業(yè)管理、企業(yè)改革等諸多方面的有關(guān)政策也都有一定的突破，所以當(dāng)前是房地產(chǎn)各項(xiàng)政策的啟動(dòng)期。

（五）住房質(zhì)量受到政府和社會(huì)的普遍關(guān)注。住宅工程質(zhì)量是建設(shè)工程質(zhì)量管理的重點(diǎn)，在加強(qiáng)質(zhì)量管理立法工作的同時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)、質(zhì)量管理等多方主體和各個(gè)環(huán)節(jié)，質(zhì)量意識(shí)和質(zhì)量管理工作都有較大的提高和加強(qiáng)，在住宅小區(qū)試點(diǎn)、小康示范以及康居示范工程的帶動(dòng)下，小區(qū)環(huán)境和住房質(zhì)量不斷提高，所以當(dāng)前是住房質(zhì)量的提升期。

（六）針對(duì)我國(guó)住宅生產(chǎn)效率低，科技進(jìn)步對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的貢獻(xiàn)率低，質(zhì)量總體水平還不高的情況，國(guó)家提出了推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的明確目標(biāo)和具體要求，提出了加快科技進(jìn)步，鼓勵(lì)科技創(chuàng)新，重視技術(shù)推廣，促進(jìn)住宅建筑材料、部品的集約化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，構(gòu)造現(xiàn)代化住宅產(chǎn)業(yè)的有效措施，使住宅建設(shè)從粗放型生產(chǎn)逐步轉(zhuǎn)向集約型生產(chǎn)，所以當(dāng)前是住宅生產(chǎn)的轉(zhuǎn)型期。

三、中國(guó)住宅建設(shè)面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)

在如此重要的發(fā)展時(shí)期，把握好住宅市場(chǎng)的宏觀調(diào)控顯得特別重要。為此，必須清醒地看到，我國(guó)住宅建設(shè)在取得長(zhǎng)足發(fā)展的同時(shí)，仍面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，原有的一些矛盾基本解決之后，還存在一些新的亟需研究和解決的問(wèn)題。

（一）消費(fèi)主體的轉(zhuǎn)換與有效需求的實(shí)現(xiàn)

住房的商品化、社會(huì)化進(jìn)程是隨著住房制度改革的深化而逐步推進(jìn)的。當(dāng)前，家庭和個(gè)人作為住房消費(fèi)的主體，雖然完成了角色的轉(zhuǎn)換，但在適應(yīng)新的住房制度、轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念、調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)、增加住房支付能力等方面還缺乏充分的準(zhǔn)備，為個(gè)人住房消費(fèi)服務(wù)的市場(chǎng)體系也有個(gè)逐步建立和完善的過(guò)程，群眾住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變也需要有一定的物質(zhì)基礎(chǔ)和政策環(huán)境。目前，相當(dāng)多的居民還不情愿利用貸款實(shí)現(xiàn)即期消費(fèi)，不善于利用存量交易市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)的梯度消費(fèi)，也缺乏對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的科學(xué)預(yù)測(cè)，不能準(zhǔn)確把握置業(yè)時(shí)機(jī)。因此，盡管從總體和長(zhǎng)遠(yuǎn)上看，我國(guó)居民潛在的住房消費(fèi)市場(chǎng)巨大，但在一定時(shí)期或某些地區(qū)內(nèi)，可能會(huì)出現(xiàn)住房消費(fèi)有效需求不足的矛盾。各級(jí)政府要盡快完善配套制度，及時(shí)引導(dǎo)，積極穩(wěn)妥地落實(shí)改革措施，并在提高居民收入和建立良好的收入預(yù)期上提供政策保障，使住房消費(fèi)主體的轉(zhuǎn)換與住房消費(fèi)有效需求的實(shí)現(xiàn)能同步并行。

（二）增加有效供給與搞好總量調(diào)控

在新建住宅大量增加的同時(shí)，市場(chǎng)上也存在著商品住房空置的現(xiàn)象。除去其中屬正常空置部分外，還有一部分是屬積壓房地產(chǎn)，有的是90年代初期在房地產(chǎn)過(guò)熱中脫離市場(chǎng)需求、盲目開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，也有近些年開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在區(qū)位、布局、配套、環(huán)境、套型和質(zhì)量等方面與居民的實(shí)際需求脫節(jié)，形成了有供無(wú)求的滯銷。因此，把握好住宅市場(chǎng)的總量調(diào)控是十分必要的。必須研究市場(chǎng)的實(shí)際需求，做到供需的大體平衡，同時(shí)要為群眾提供滿意的住房，增加住房的有效供給，要采取有效措施消化處置積壓房地產(chǎn)，盡可能使之為市場(chǎng)接受，變無(wú)效供給為有效供給。

（三）加快住房市場(chǎng)流通與相關(guān)政策的扶持

當(dāng)前，我國(guó)住房交易市場(chǎng)呈現(xiàn)出增量交易相對(duì)活躍，存量交易發(fā)育滯后的狀況，致使存量住房市場(chǎng)的巨大潛力沒(méi)有充分發(fā)揮出來(lái)。一方面，住房的存量市場(chǎng)存在著市場(chǎng)規(guī)則不健全、中介服務(wù)不規(guī)范、行政管理跟不上等問(wèn)題，嚴(yán)重地制約了存量住房的流通；另一方面，在稅賦水平、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、辦事程序等方面，還需要不斷進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)，需要爭(zhēng)取更多的夫持政策。只有解決好這兩方面的問(wèn)題，才能使交易市場(chǎng)活躍起來(lái)，在滿足群眾不斷增長(zhǎng)的住房需求的同時(shí)，促進(jìn)住房建設(shè)，并增加政府的財(cái)稅收入，使住房建設(shè)對(duì)穩(wěn)定社會(huì)、發(fā)展經(jīng)濟(jì)做出更大貢獻(xiàn)。