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迎接中國住宅建設(shè)的新發(fā)展

2013年05月22日

一、中國住宅建設(shè)50年得要回顧

從1950年至1999年，全國城鎮(zhèn)住宅竣工面積57.4億平方米，在人口不斷增加的情況下，1999年城鎮(zhèn)人均居住面積已達(dá)9.8平方米。

改革開放前的30年，中國住宅建設(shè)的道路多有曲折。

1950年至1978年29年間，國家共投資374億元，新建城市住房5.3億平方米，年均竣工1800萬平方米。由于住宅建設(shè)體制和住房分配制度等諸多原因，住宅建設(shè)的增長難以適應(yīng)高速增長的城市人口，1978年據(jù)對190個城市的統(tǒng)計，城鎮(zhèn)人均居住面積只有3.6平方米，比建國初期的4.5平方米還下降了0.9個平方米，住房的供需矛盾十分突出。

改革開放以來，我國住宅建設(shè)進(jìn)入快速發(fā)展時期。1979年至1999年，全國城鎮(zhèn)住宅共投資29181億元，新建住宅52.1億平方米（是前29年的9.83倍），年均竣工24810萬平方米。國家在推進(jìn)經(jīng)濟(jì)體制改革的同時，對住房分配制度及住宅建設(shè)的投資融資、開發(fā)建設(shè)和管理體制，進(jìn)行了全面的改革，探索在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下如何走出具有中國特色的解決好住房問題的新路子，在許多方面取得了突破性進(jìn)展，發(fā)生了深刻變化。

（一）住宅建設(shè)的投資主體由國家投資為主轉(zhuǎn)向以企業(yè)和個人為主

國家提倡住宅建設(shè)要充分發(fā)揮中央、地方、企業(yè)和個人四個方面的積極性，住宅投資結(jié)構(gòu)和投資主體已從單純依靠國家，變?yōu)檎⑵髽I(yè)、個人共同投資，并逐步要轉(zhuǎn)向以企業(yè)和個人為主。

（二）住房分配體制上實(shí)物分配轉(zhuǎn)向貨幣分配

1980年鄧小平同志發(fā)表了關(guān)于住宅問題的重要講話，闡明了住宅建設(shè)及住房制度改革的總體構(gòu)想和相關(guān)政策，為中國住房制度改革指明了方向。之后，進(jìn)行了10多年的探討、試點(diǎn)及實(shí)踐，在廣泛調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，1994年，作為經(jīng)濟(jì)體制改革的重大舉措之一，國務(wù)院做出了關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，明確提出“實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會化”的目標(biāo)；1998年，國務(wù)院又發(fā)出了進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知，核心是停止住房實(shí)物分配、推進(jìn)住房分配貨幣化，并提出要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次住房供應(yīng)體系，發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。貨幣化分配制度的推行，是我國城鎮(zhèn)住房制度改革邁出的關(guān)鍵一步。

（三）住宅建設(shè)體制由分散建設(shè)轉(zhuǎn)向綜合開發(fā)

80年代中期，國家提出住宅建設(shè)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，改變了長期以來分散建設(shè)和忽視配套及環(huán)境建設(shè)的狀況。通過試點(diǎn)項目的帶動，使住宅建設(shè)有效地推進(jìn)了城市總體規(guī)劃的實(shí)施和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，住宅及小區(qū)的質(zhì)量與環(huán)境有了明顯的改善。

（四）住房管理體制由自給式的直接管理轉(zhuǎn)向社會化的物業(yè)管理

以住房公有為主要特征的計劃經(jīng)濟(jì)體制下的住房管理，主要是由代表政府的房地產(chǎn)行政管理部門及產(chǎn)權(quán)單位自行實(shí)施管理，由于經(jīng)費(fèi)短缺而難以為繼，用戶多有意見。在90年代初開始試行新的管理體制基礎(chǔ)上，1994年國家大力推行業(yè)主自治與物業(yè)企業(yè)相結(jié)合的物業(yè)管理體制，使住區(qū)的管理逐步走上社會化、專業(yè)化、市場化的軌道，對提高服務(wù)質(zhì)量、刺激住房消費(fèi)起到了重要作用。

二、當(dāng)前是中國住宅建設(shè)發(fā)展的關(guān)鍵時期

當(dāng)前，住宅生產(chǎn)、流通、消費(fèi)等多個領(lǐng)域相對規(guī)范的運(yùn)作及房地產(chǎn)基本生產(chǎn)要素的活躍表現(xiàn)，對住宅產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)力生成上，正在起著積極的重要影響，從而使當(dāng)前我國住宅建設(shè)的發(fā)展處在一個非常關(guān)鍵的時期，具有與以往不同的鮮明的時代特征。

（一）在中央實(shí)施積極的財政政策，加大基礎(chǔ)設(shè)施及住宅建設(shè)投入，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定增長的經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)下，住宅建設(shè)連續(xù)3年竣工量超過4億平方米，其中去年達(dá)5億平方米，這在我國住宅建設(shè)史上，是建設(shè)規(guī)模最大的歷史時期，所以當(dāng)前是住宅總量高速增長期。